标杆地产金融创新班：房地产融资证券化

发布时间：2021-06-25 22:09:39 信息来源：企业培训网整理作者：企业培训网小编

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　　①房地产债券的发行

　　房地产债券的发行主体限于房地产股份有限公司、国有独资的房地产公司和两个以上国有企业或者两个以上的国有投资主体设立的房地产有限责任公司。房地产公司普遍所需融资规模大，期限长而且成本锁定。而房地产债券债券期限较长，一般在5至10年；融资规模在10亿元以上；成本低于银行贷款并在存续期内锁定，可为企业带来长期稳定的资金规模。债券募集资金的使用灵活，基本不受限制。同时，债券募集资金可以用作项目资本金，具有财务杆杠效应，有利于企业进一步融资。房地产债券还可拓展融资渠道和优化资本结构，有利于降低企业对银行贷款的依赖，拓宽企业的融资渠道，创新融资方式。同时，能够降低公司融资成本，优化资本结构。此外，发行企业债券也可以使发行人熟悉发行程序、积累利用企业债券融资的经验并与投资者建立良性互动关系，为以后的再次融资打下良好的基础。

　　②房地产股份有限公司股票发行

　　房地产公司通过发行股票来有效筹集资金。通过发行股票，股份公司可广泛地吸引社会暂时闲置的资金，在短时间内把社会上分散的资金集中成为巨大的生产资本。.通过发行股票，房地产公司还可以分散投资风险。房地产公司的许多业务所承担风险较大，通过发行股票来组成股份公司就是分散投资风险的一个好方法。通过发行股票，房地产公司还可实现资本的增值。而股票的溢价使股份公司发起人的创业资本得到增值。最后，房地产公司还可通过发行股票获得一定的广告效应。通过股票的发行上市起到广告宣传作用。由于有众多的社会公众参与股票投资，股市就成为舆论宣传的一个热点，各种媒介每天都在反复传播股市信息，这也有利于房地产公司项目的出售。

　　CDO（Collateralized Debt Obligation）担保债务凭证是把所有的可能的现金流打包在一起，并且进行重新包装，再以产品的形式投放到市场的凭证。这个现金流可能来自各种类型的债券，债务，甚至保费，CDS费用等等。是一种固定收益证券，现金流量可预测性较高，不仅提供投资人多元的投资渠道以及增加投资收益，更强化了金融机构资金运用效率，转移不确定风险。通常创始银行将拥有现金流量的资产汇集群组，然后作资产包装及分割，转给特殊目的公司，以私募或公开发行方式卖出固定收益证券或受益凭证。支撑担保债务凭证的是高收益的债券、新兴市场公司债或国家债券、银行贷款等债务工具。依标的资产不同可分为现货担保债务凭证和合成担保债务凭证。前者标的资产由放款、债券等组成。发行人通常为银行，银行将其债权资产包装转移给特殊目的公司，再由该公司依不同的信用等级发行不同券种的凭证给投资人，其凭证之价值与债权资产之现金流量的绩效相联结。由于特殊目的公司实际买入标的资产，其有实质的现金交付，故名。

　　房地产保险并不是一个特指的概念。各国在实践中使用的房地产保险概念均不相同。一般地，广义的房地产保险是指与房地产有关的财产与人身保险﹔狭义的房地产保险则是指住房抵押贷款保险，即借款人在申请抵押贷款时，根据合同约定购买住房贷保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责承担替贷款人偿还贷款本息的行为。抵押贷款保险期限自抵押登记之日起至还清货款本息止，保险金额不低于贷款的本息总额，通常保险第一收益人为银行。

　　CDS是指信用违约互换（Credit Default Swap），它是一种是海外债券市场中最常见的信用衍生产品，也被翻译成信用违约掉期、信贷违约掉期、贷款违约保险。具体来说，CDS是一种交易双方达成的，约定在未来一定期限内，有效的合约类信用风险缓释工具。信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费用，由信用保护卖方就约定的一个或多个参考实体向信用保护买方提供信用风险保护的金融合约。在2008年美国次贷危机期间，由于部分机构对CDS的过度投机和风控失败，CDS被认为是加重了危机危害范围的重要推手。

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