标杆地产金融班:住房抵押贷款证券化分为哪些类型

发布时间：2021-06-26 15:07:03 信息来源：企业培训网整理作者：企业培训网小编

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　　作为房地产领域资产证券化的种形式，住房抵押贷款证券化指的是一种在资本市场上以住房抵押贷款为支撑发行证券进行融资的过程和技术。它最初诞生于20世纪70年代的美国。在20世纪70年代后期，美国利率开始大幅上升，结果一方面使得实行短存长贷、浮动利率存款、固定利率贷款的银行和储蓄贷款机构面临着日益严重的资产负债不匹配问题，存款利率反而高于贷款利率；另一方面，一些新兴的货币市场工具以较高的利率将资金从银行存款账户上吸收过来，使得银行发生周转困难。于是就出现了专门向银行收购住房抵押贷款的金融机构。银行出售期限较长的住房贷款，既可以改善资产负债结构，又可以获得急需的流动性。金融机构购买了住房贷款后，即转售给政府信用机构或者以贷款为支撑发行债券，住房抵押贷款支撑证券便诞生了。

　　从不同的角度划分，住房抵押贷款证券化可以分为不同的类型；

　　住房抵押贷款证券化所使用的金融工具统称为抵押贷款支持证券。最常见的分类是按照交易结构将其分为转手证券、资产支持证券和转付证券三种类型的证券，而其他创新类型的证券则都是从这三种交易结构中衍生出来的。

　　①转手证券(Pass-Through Securities)

　　转手证券是证券化后的住房抵押贷款的所有权经过SPV的出售而转移，这些转移的住房抵押贷款从银行也就是发起人的资产负债表的资产项移出。转手证券的投资者拥有住房抵押贷款的所有权，SPV将扣除了一定费用后的住房抵押贷款产生的还款现金流“转手”给投资者。同时，住房抵押货款的各种风险也几乎全部“转手”给了投资者。

　　②资产支持证券(Asset-Backed Securities)

　　转手证券的偿还期限不固定，当利率下降时，借款人就会通过借入较低利率的资金来偿还住房抵押贷款，这种风险就是提前偿还的风险。这也是转手证券的最大缺陷，从而影响了其巿场份额的扩大。为了解决提前偿付的问题，ABS 产生了。它是发行人以住房抵押贷款组合为抵押而发行的债券。与转手证券不同的是，住房抵押贷款仍是发起人的资产，留在资产负债表中，同时投资者是债权人，而不像转手证券的投资人那样拥有抵押贷款的所有权。

　　ABS一般都要进行超额担保。需要相当于ABS本金110%~200%价值的担保品。因为有超额担保，所以对参与机构的信用级别要求很高，常要求其被评为AAA级。因此，在房地产抵押贷款证券化的金融工具中，这-一-证券的影响最小，其担保物主要是传统的住房抵押贷款。

　　③转付证券（Pay-Through Securities)

　　由于前两种证券都有难以克服的缺陷，影响了房地产证券化的进一步发展。在这种形势下，转付证券形成了，它综合了转手证券和ABS的优点。转付证券用抵押贷款所产生的现金流量来向投资者支付本息，这与转手证券相同。同时它像ABS一样由抵押贷款作为担保发行资产证券，抵押贷款的所有人仍是发起人。被保留在发起人的资产负债表中。它与转手证券的不同在于抵押贷款组合的所有权并未转移给投资者，而和ABS的区别在于偿还的来源，即 ABS的偿还来源不是相应的抵押贷款组合产生的现金流量，可以是发行人的其他资金来源。

　　目前应用最为广泛的转付证券是担保抵押证券（Collateralized Mortgage Obligations，简称CMO）。CMO的特点是对证券进行分档。通常按照期限的不同，设计不同等级的证券，每档的特征各不相同，可以较好地克服转手证券的不足。现在发行的CMO包括了3一6个以上不同期限的证券。CMO证券的信用级别很高，通常是AAA级，如此高的信用级别来自于抵押品的质量和抵押担保结构。

　　在此基础上，住房抵押贷款证券化又衍生了新的品种。20世纪80年代后期，CMO被实施了“剥离”（Strip），一笔抵押贷款同时发行两种不同利率的证券，抵押贷款产生的本息按照不同比例支付给两类证券的持有人。其中，最典型的是纯利息证券（Interest Only，简称IO）和纯本金证券（Principal Only，简称PO）。PO证券与IO证券在抵押贷款提前偿还和市场利率变化时的风险和收益正好相反。可以适合不同投资者对于风险和收益的不同偏好。

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