房地产行业一二级联动开发、旧城改造与商业地产及土地 增值税清算暨稽查风险防范

 房地产不同类型项目开发是针对地产财务经理向总经理过渡的课题之一，同样适合是房地产总经理学习，专家以利润为导向来讲解实例，以财务经理的思维与语言介绍大部分非财务的内容，通过实证来讲解操作项目，项目成功需要市场认可，对销售状况的判断能力课堂是学不到的，但我们力取方案选择时不要出现严重错误，起码不要因不清楚而耽误时间，并且力求在成本、税负项目操作上有所控制，实现盈利目标。

现在地产企业很多进入商业地产领域，与传统住宅开发项目比，商业地产对资金要求更高，很多老板犯过决策错误，如未经测算高价返售、不考虑现金流及税负多留物业、对未来经营亏损没有充分估计都可能产生致命的失败，如何做好商业地产（包括城市综合体、商场、返租物业、写字楼、酒店），我们将从拿地、立项、开发、营销策划、清算、注销、股权处置问题进行讲解，其中主要关注不同方式对税金及现金影响。

土地增值税清算及稽查风险防范：《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定“加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。” 企业如何进行成本分摊？如有大量发票未取得如何处理？

如何把握完工时点？如何降低税负与税务风险？开发企业注销前由于预征土地增值税多缴企业所得税如何退税？

 各房地产企业领导、投资部、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

 【主讲内容】

一、土地一二级联动

1、政策介绍

2、开发合同介绍

3、不同一、二级形式的利弊分析

4、几种一级开发举例（政府主导开发、拆迁毛地、工业用地、合作地、军队地等）

5、注意事项

二、旧城改造项目

1、政策介绍

2、决策前调查（市场、用地指标、拆迁难度等）

3、项目合作方式与谈判，

4、项目举例

5、优惠的争取

6、项目清算选择

三、商业地产

1、商业地产资金风险

2、城市综合体开发

⑴、城市综合体实体方式

⑵、项目优惠政策

⑶、项目可行性判断

⑷、决策风险

⑸、土地合同

⑹、销售与清算方式选择

⑺、项目举例

3、商业及返租物业开发

⑴、住宅地产项目附加酒店举例

⑵、旅游专业酒店开发举例

⑶、酒店及酒店公寓举例

⑷、定向写字楼开发

⑸、定向单独商场项目

4、商业地产清算及清算后留用物业处置

5、商业地产注销

6、商业地产股权特殊处置：

⑴、投资、分立中法律文书

⑵、工商、债权人、税务、股权过户、资产过户涉及手续

⑶、重组风险

四、房地产土地增值税解析与清算实务

1、土地增值税政策讲解：（国税发[2006]187号、财税[2006]21号、《土地增值税清算管理

规程》、国税发[2010]53号、国税函[2010]220号）

2、土地增值税清算报告

3、土地增值税申报

4、税务机关工作应要点（适合税务审核人员参考）

五、开发各阶段税务自查要点、检查程序及重点

1、项目设立及取得：

◇阶段描述与政策讲解及检查与防范：（契税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税）

2、项目开发阶段：

⑴、前期成本合同订立对土地增值税影响；

⑵、设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）；

⑶、成本核算对象对所得税及土地增值税影响；

⑷、开发阶段的测算；

⑸、基础设施与分摊；

⑹、建安费处理，分摊及分配处理；

⑺、利息与资本化；

⑻、不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响；

3、预售及销售阶段：

⑴、介绍及会计处理；

⑵、税务自检要点及应对；

⑶、项目备案登记规定及筹划；

⑷、核算提示；

⑸、收入税务检查重点

4、完工清算阶段：土地增值税、企业所得税政策讲解及检查与风险防范

5、注销阶段：

◇注销前房产处理、注销售前其他资产处理、往来特别是应付款处理、资本公积影响

◇发票处理、营业税、土地增值税清算、企业所得税完工处理、其他税金

 阚振芳：中国注册税务师、中国注册会计师、注册管理咨询师，房地产税务实操专家，国内五A级事务所合伙人，他所属的团队专著于房地产税务领域，为多家地产集团提供长期税务顾问、税务审计、税务咨询筹划工作，熟悉地产全程财税操作。著作《阳光节税》第一次公开给出了土地增值税定价数学模型，给出土地增值税筹划控制图，对绝大部分类型开发项目土地增值税筹划具有指导意义。同时在北京、上海、江苏、安徽、广东、湖南、内蒙古、成都、杭州、青岛等省市进行房地产税务讲座。