房地产永远上涨的原因：卖地经济的危机

　　自货币化改革住房制度以来，土地财政逐步成为了全国市级政府攫取财力、建设城市和发展的核心动力。不要说什么某上市公司卖了两套房子就扭亏为盈的例子，几大网红城市(西安、南京、杭州、成都)无一例外都是通过卖地获取了维护城市网红的建设开发费用。

　　然而，卖地这样的政府间接性征税行为和它助推的“房价永远涨”，已经深刻的戕害了整个国家的经济发展。房价高企造成了宏观部门和居民部门两个方面共同的福利损失。

　　从宏观层面来说，我国推进国家治理体系和治理能力现代化的进程之中，最重要的目标是实现公共服务的均等化。但是去年以来，这个调子已经修正为“基本公共服务均等化”，这是因为公共服务是依赖于地方政府的投入的，而地方政府投入又与地方政府的财力深刻绑定。各个地方的财力现在犹如天差地别，以同为千万人口的副省级城市为例，今年杭州市的公共预算支出2000亿，政府性基金2000亿，而哈尔滨市公共预算支出1000亿，政府性基金收入300亿，如此悬殊的财力差别，导致如果无视差异的推行公共服务体系均等化，那么这样的均等化就是一句空话。

　　而基于土地价格的差别，缔造了空间的不平等性。这种不平等，是由土地资本化所奠定、公共服务体系水平差异所塑造的深刻的不平等。在全国共同市场的作用下，甚至制造了衰落地区的加速衰落。

　　从“七普”数据我们可以看到，东北地区存在人口加速流出的现象，青壮年纷纷前往东南地区寻找工作机会，定居。而土地价格的高涨，意味着许多外地青年在发达地区的落户，是需要父母的支持的，也就是说父母需要卖掉老家的房子以提供资金。从宏观上，这导致了相对衰落地区的资本流出，甚至是卖掉房子后形成的资产价格挤兑，典型如某些白菜价地区，而发达地区获得了流入的金融资本。

　　但这样的流入对发达地区也并非是一件好事，这些发达地区，特别是其城市政府极易因此患上土地财政依赖的“荷兰病”，过度依赖土地出让收入，过度透支本地土地资源，脱实向虚。同时在治理能力上，更多的是通过充足的财力来支付公共服务的价格，而在具体治理能力上是存在塑造形象之下的虚构，虚虚实实，几分真几分虚，但总之就是不好好面对事实。因为面对事实对城市形象是有损害的。最近的“福豹”“瞒豹”就是某些刻意进行城市营销的地区另一面的体现。

　　在微观层面，对居民部门造成了严重的干扰和损害。居民部门因两次半的房价上涨，形成了高企的宏观杠杆率，导致国内消费市场的无力。在市场经济体系中，价格就是信号指令，然而房子的问题导致了信号的消失。笔者许多五道口出身的朋友，纷纷走上金融业这道路，恐怕与大城市高昂的居住成本是深刻关联的。这在将来甚至会导致某些原有机会的消失，我们这代人会付出巨大的机会成本。

　　最为关键的一点，是土地财政与公共服务投入之间，已经形成了一个“死亡螺旋”。稍微了解一点地方政府的朋友们，大概都听说过“行政审批制度改革——最多跑一次”，许多地方政府自2016年起开始开始推进行政效能的提升，但行政效能的提升，背后与薪酬待遇的提高是息息相关的。对于基层单位来说，晋升空间是有限的，因此为了多干活，防止出现“鞭打快牛”后产生劣币驱逐良币现象，需要提升基层的薪酬待遇。

　　而公务员的薪酬在整个“吃财政饭”的公共服务人员中具有定价基准的性质，公务员薪酬一旦上涨，教师、医生、高校和科研院所、社会事业单位等部门的薪酬会普遍上涨。而上涨的薪酬，属于地方自筹财力，地方的自筹财力哪里来?土地财政。

　　所以这就构成了“房产价格上涨——生活成本提高——公共服务体系开支上涨——需要更多财力——土地财力再涨”的循环，许多深度依赖土地财政的地方政府，就犹如饮鸩止渴，抱薪救火。只不过，许多深度依赖土地财政的地方，由于有新增人口流入，存在资本净流入，依然可以维持。

　　“发展才是硬道理”。我国在经过多年经济高速增长后，已经到不应再以单纯的经济指标衡量发展的时候。发展应该是社会整体的进步，是每个人或至少社会总体福祉的增加。

　　美国社会学家，政治经济学家哈维·莫罗奇曾研究过美国二战后的城市增长，他研究认为，美国的城市化过程中形成了以权力精英和商业精英所媾和的联盟，这个联盟通过维系城市的经济增长，以从其他地区获取企业生产投资和就业机会，这个过程并不是通过技术进步和管理改进获得的原始创造，实际上是国土空间尺度下的重新分配。这样的城市化，必然导致一城发达，周边塌陷。的确我们看到，美国东海岸和加州沿海的发达，是以锈带的彻底失败为代价换来的。

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