北大房地产班：房地产的供给如何？

　　政策松，房价涨，似是疫后全球之共性。相比而言，我国房地产市场整体并没有表现出如此热度。与欧美等经济体房价大幅上升不同的是，国内房价上涨较为温和。去年下半年以来，“三条红线”、“房贷集中度”等政策陆续出台，调控似有加码态势。房地产能否韧性如初，直接关乎疫后国内经济动能强弱。

　　北京大学标杆房地产EMBA高级研修班：房地产的供给如何？

　　相较需求端，目前房地产市场受供给端的影响更为显著。去年8月以来，针对房企融资的“三条红线”及针对商业银行涉房贷款的“房贷集中度”政策接连出台。监管压力之下，房企资产与负债的增长都持续放缓，“瘦身”明显。

　　初步测算，目前四分之一以上的上市房企仍或多或少踩中“红线”。不少中小银行尚未能达到“房贷集中度”要求，其涉房贷款比例仍须压缩。尽管部分房企可通过各种方式进行财务腾挪或加快周转，但其扩张能力已打折扣。

　　目前房企普遍通过“放缓增量、消化存量”进行应对：一方面，拿地及新开工等“增量”行为更为谨慎，避免过快扩张;另一方面，加快竣工以进一步回笼资金，消化项目存量。历史上看，房企进行上述“收缩”操作时投资往往会偏弱。

　　展望未来，房贷利率边际抬升或将对商品房需求及房企销售回款产生影响但未必剧烈。融资约束下房企“缩表”趋势依然，房地产投资短期可能缓降。值得一提的是，商品房库存处于低位且在去化，供需依然紧平衡，或将对未来房地产市场形成一定支撑。

　　不过与以往不同，“三条红线”及房贷集中度等约束并非短期的逆周期调控措施，而是刚性的上限约束。从更长的时间维度来看，未来房地产业的扩张或面临明显的“天花板”。

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