房地产永远上涨的原因：对土地财政的刚性需求

　　所谓土地财政，其实是一个不太严格的说法，是传媒界将学术界某些概念未加限定和准确描述就提炼、放大到大众传媒的产物。在传媒界看来，所谓的土地财政，就是“卖地”获得的政府财政收入，但其实土地财政收入，不仅仅包括卖地，也包括其他基于土地的利税收入。近些年，随着房价的一路走高，越来越多的人由单纯的“骂开发商”，逐步认识到开发商也有由土地出让价格所决定的“楼面价”，因此“对象前移”，更进一步地开始声讨土地财政。

　　实际上，从国际实践来看，土地财政在发达国家和地区都是同行的规则，国际上的发达国家和地区，地方的财源普遍来源于土地性收入。因为和商用住宅的价格直接相关的，是这一住宅所附带的公共服务的水平高地，包括但不限于公共教育、公共医疗、道路建设、市政基础设施、绿化和园林等。缴税高的地区，自然会得到更加充裕的财力进行建设和维护。

　　当然，也可以说这是新时代的，通过住宅区分承担能力的“人头税”。只不过，由于我国缺少成熟的房产税模式，导致地方政府只得通过不断抬高新地块的价格、出售新的地块获取利税。这个过程中，土地出让金实际上扮演的是城市建设税的角色，而房地产开发商则扮演了包税人的角色，通过一次性付清应缴税额，而且是以支定收的应缴税额，获取了对新市民群体的征税权力。

　　土地财政的形成，其实与传统的中国国家制度惯性有深刻的共鸣。熟悉明史的朋友多少都应该了解明初的“空印案”，这实际上是地方需要预留机动财力而朱元璋需要对地方政府进行全面控制的深刻矛盾的爆发。到了明代中叶，摊丁入亩一条鞭法后，征税改征白银，这就出现了“火耗”。到了清代中叶雍正推行“官绅一体纳粮、火耗归公”，将地方政府的财力大大削弱，但太平天国运动后，清廷允许地方自办团练，为解决地方武装的军费，各地方纷纷开征各种各样的“厘金厘捐”。

　　这样的事实一再出现，表明其中蕴含着中国国家治理的深刻逻辑，即传统上中国的地方政府由于远离中央政府，必须要预留有充足的自有财力，以方便及时应对各种意外支出，毕竟如果干等中央的拨款，缓不济急。而火耗银和厘金对地方政府来说恰好是一种可以随意调整征税规模、丰俭由人的税权。

　　就像苏联也要吸收不少沙俄时代的治理经验方法一样，文化深处的路径依赖往往是难以摆脱的。到中华人民共和国建立后，无限责任的政府更加深刻的要求各级政府必须随时随地的预留财力，以应对远比历史上要求更加纷繁复杂的治理目标和突发事件。从本质上讲，现在的房价现象与远在1958年的大跃进在背后的本质特点是一致的。

　　而从80年代末以来的结构性变化，则愈加助推了土地财政的依赖程度。原本，地方政府一直在进行的一件事是经营企业。这是因为在计划经济体制下，价格是失真的，企业职能无法正确区分，地方政府采取发包社会职能给企业，同时也给企业提供大量订货，拉动生产，维持企业盈利，但这样的经济结构，供给面和需求面都是远远失真的。这导致我国在八十年代以来持续不断地出现全国性的通货膨胀和经济过热。

　　随着经济体制的深刻转轨，预算约束由软性转为刚性，地方政府对企业的救助也“拨改贷”，拨款改为贷款，特别是将金融体系进行市场化改革和公司化经营，不能再因地方政府的需求而随意给企业贷款。这使得地方政府再难通过其辖区内的企业执行社会治理目标，地方政府不得不亲自上阵。(多说一句，俄罗斯的休克疗法真的休克死了人，一个重要的原因就是无视大量国有企业扮演了大量的社会服务提供者这一角色，这些企业的市场化和破产，导致社会服务体系总崩溃)

　　转型的结果就是地方政府经营城市，通过对城市的经营，或者说营销，推高城市土地的价格，将土地使用权出让获取土地出让金，用土地出让金进行建设和支付公共服务的价格。

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