2019年5月北京大学标杆房地产班：项目开发策划设计一体化

　　标杆房地产EMBA总裁研修班

　　7班课程回顾

　　2019.5.25—5.26

　　北京大学中关新园

　　课程回顾

　　Course review

　　楚老师

　　《项目开发策划设计一体化》

　　14:00-17:00

　　下午的课程安排是半天的基础课程，接下来的时间都是我们地产的一个专业课程，为我们做分享的老师也是非常非常实战的。跟着老师思路走的同时思考，有做相关项目的结合自己项目提出一些问题，结合自己的经验写出一些收获都可以。没有的也可以看一下可能接下来有这样的问题。为了让大家调整状态到最佳，上课前做一个金融拍拍操，让大家提提神儿，身体也稍微运动一下。金融拍拍操是一个一点点增进的过程，考验大家的反应能力，动作呢非常简单，大家的反应能力也非常不错。

　　因为中午大家会犯困，所以在下午做个金融拍拍操提提神，但也相信楚老师也不会让大家有困意，讲的非常好的。楚先锋是湖南大学建筑学学士，清华大学建筑学院的工程硕士。有两本著作，其中有一本是《地产项目的一体化策略》，写的非常不错都是多年实战经验积累的。万科集团建筑研究院首任负责人，亿达集团产品部总经理。东原地产和奥宸地产集团执行副总裁、云武堂康养小镇董事长。

　　下面楚老师为我们分享了以产品研发为核心的项目一体化策略。首先楚老师分享了几个开发商的痛点：

　　拿地时总是没底

　　设计方案总是不满意

　　上规委会总是不通过

　　三边工程总是不可避免

　　入住、入伙后总是大柴大改

　　资金流总是持续紧张

　　决策会总是议而不决

　　设计院的三个痛点：

　　方案修改没完没了

　　设计人员消极应对

　　中途毁约或奉陪到底两难

　　问题产生的原因：

　　甲方没想到，方案做做看

　　甲方太有想法，朝令夕改

　　不知有策划，以规划代规划

　　有策略，此策划非彼策划

　　缺翻译，策划与设计脱节

　　缺专业，设计与工程脱节

　　缺整合，工程与运营脱节

　　缺开发，资源没有利用到位

　　建筑设计师有作品情节

　　开发商老板有先发劣势

　　开发商痛点的解决方案：

　　产品研发是围绕市场研究、运营策划、建筑策划、概念规划、营销策划以及开发策略来研发的!策划与规划是同步进行的。一体化策划的工作成果确认顺序：现场感受—>甲方思路梳理—>发展方向初判(项目工作逻辑)—>深入市场调研—>发展方向的确认(策划与设计人员联合开展)—>项目定量研究(规划结构研究)—>土地利用规划研究(空间规划结构研究SU模型)—>经济技术指标测算—>开发运营筹划—>多媒体成果。

　　先要确定发展方向：需要考虑多重因素，找到切入点充分挖掘资源优势，从而确定项目发展方向。一定要画出工作逻辑图，从客户需求到设计要求需翻译。要从客户需求角度出发，针对客户的几种需求规划设计。要考虑面向的客户群体，考虑面向客户群体的消费特点，从客户需求到设计要求。定量研究要结合区域发展规划测算理论开发量，并且通过概念规划测算可实现的开发量互相印证确定开发量。

　　要把产品研发作为核心，完美契合项目的产品、配套及服务。技术策划杜绝二次设计，把静态和动态的账算清楚：总投资额，总利润额总体做静态测算、启动资金以及最大资金投入、资金回正时间、一期结束后的现金总额、绘制静现金流曲线图做动态测算。制定一些自动计算的表格作为工具。

　　策划层面：一切为了客户的价值，不浪费任何资源;

　　规划层面：一切为了开发的利益，不浪费一寸土地;

　　决策层面：不浪费任何空间，无论平面还是立体的;

　　效率方面：设计参与策划，设计与策划结合更高效;

　　成本方面：杜绝所有无效成本，好钢要用在刀刃上;

　　时间方面：策划与设计同步推进，缩短开发的周期。

　　课程地址：北京大学标杆房地产EMBA高级研修班

　　课程报名：李主任 13911249815