清华大学房地产高级研修班谈房地产基金产生背景

　　房地产基金最早出现于上世纪70年代末期的美国，真正起步于80年代末期。当时全球经济危机的出现导致机构投资人集体抽逃资金，许多优质不动产项目被迫廉价出售，Zell-Merrill和Goldman Sachs等投资机构瞄准这千载难逢的商机，开始募集不动产基金抄底市场。于是以机会型不动产基金为标志的新兴投资领域进入了人们的视线。进入90年代后，伴随着行业的不断发展，私募不动产基金已不再局限于收购困境资产，其业务逐步延伸至房地产开发、房地产债权投融资和国际房地产投资等诸多领域。

　　美国黑石集团的不动产基金最为受人瞩目。黑石不动产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出。这种策略的核心其实就是买入成熟物业资产，提高财务杠杆，更换管理团队，做大市场规模，然后择机分拆上市或整体出售。

　　(2)我国房地产基金的产生背景

　　受国内房地产行业的快速发展和人民币升值预期等因素的影响，外资房地产私募基金对国内房地产的投资开始爆发，2006年以中东基汇资本、美国西蒙房地产集团、工业地产普洛斯等为代表的外资大型私募房地产基金开始集体登陆中国。

　　2008年黑石、高盛等为代表的外资基金在金融危机后对国内房地产市场的投资放缓，为人民币房地产基金发展创造了空间，同时《有限合伙法》的出台和京津沪等地产私募政策的出台，让国内私募房地产基金身份阳光化，这也极大促进了国内人民币基金的设立。

　　2010年开始国内房地产调控政策进入去杠杆周期，由于银行信贷、资本市场融资以及房地产信托等融资渠道全面受限，我国私募不动产基金得到了快速的发展的契机，我国房地产基金快速增长。2011-2014年国内新增人民币房地产基金数量和募集规模都出现井喷的发展趋势，2014年私募房地产基金投资金额近100亿美元。

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