清华房地产总裁班谈房地产企业的运行模式

　　我13年在一家信托公司完整地跟过一个房地产融资项目，亲历了信用大扩张下地产企业加杠杆的疯狂。A公司是一家项目壳公司，资产几乎只有一块准备用于住宅项目开发的土地，他将这块地抵押给信用公司融资，还款资金来源是未来住宅项目出售后回笼的资金。整个项目开发地产公司自有资金占比非常低(地产企业自有资金比不低于30%)，这里就只有这块地，但考虑到A公司还是项目壳公司，如果这块地是其关联方贷款拍得然后注入的，那么A公司就是纯粹的空手套白狼。在后续项目进行中，我们还发现A公司有多头融资的情况，抵押给信托公司的土地已经抵押给了工商银行，信托公司获得的只是第二顺位抵押，由此可见地产企业信用扩张和杠杆运用的疯狂。同时，信托公司还频频主动拜访地产企业客户拉项目，地产项目仿佛总有源源不断的资金供给。即便在房地产最火热的年代，这样的集合信托计划也不是没有风险，我们反复测算着A公司的项目能够预售的时间、房子预期出售的价格和量，对房企已几近极致的资金链条抱有担心。

　　13-15年M2同比增速中枢维持在13%附近的较高水平，尽管当时名义GDP增速已经放缓至10%以下，而16年“商业性房地产贷款余额”同比增长达到了27%的阶段性高位，行业享受着杠杆的盛宴。那个时代是资金充裕的时代，也是地产的黄金时代。

　　房地产企业是一个高度依赖负债、现金流的行业。它的主要运作模式为“融资—开发房地产项目—出售住房回笼资金”。在房地产火爆的时候，由于房价上涨，地产企业单个项目本来就很赚钱，库存高速去化又能快速回笼资金，叠加杠杆效应房地产企业盈利能力被放大，所以房地产企业的净资产收益率(ROE，净利润/净资产)比较高，2018年的均值能达到17.4%附近。

　　市场经济全靠自己闯荡，在求异的同时就要创新。房地产行业在”实战运营与创新“之下，适应与调整中前行。企业的长久稳健发展，离不开自身的硬件实力,企业的专业度以及领导者的思维格局与情怀。

　　近年来，房地产业关乎整个国家“经济安全”“国泰民生”，企业的资本聚集力梯度化增强，而企业专业度要求也随之而来。企业专业化团队培养，领导者思维格局与情怀塑造至关重要。于此同时，中心推陈出新，着力打造地产课程新动态，沿袭多年来地产培训课程理念的基础上，实战运营与创新，打造同行业高端培训课程。

　　全力打造房地产实战运营与创新课程学习体系，将系统的，逻辑性的，细致化的对房地产课程内容进行阐述，我们将设置：房地产最新时讯，房地产最详开发运营，房地产多角度管理运营及多元化房地产业态等方面课题内容，对房地产实战运营与创新的董事长同学进行格局，思维与视野的拓宽培养，对房地产总经理同学进行理论结合项目分析，实操运营培养，形成阶梯化层级化培养。

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　　培训课程：清华大学房地产实战运营与创新总裁高级研修班【2020官方课程】

　　联系人：李老师 13911249815