北大房地产班：房地产开发之企业所得税

　　我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10个(9税1费)左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。

　　北京大学标杆房地产EMBA高级研修班谈企业所得税：

　　因为涉及到收入、成本和费用的确认，企业所得税是所有税收种类中的最难理解和申报的。本文也只能抛砖引玉，简单介绍涉及到收入的几个基本概念：完工年度、预计计税毛利率、预计毛利额、实际毛利额。这几个基本概念是做好企业所得税汇算清缴必须要明确的~

　　1.完工年度

　　房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。

　　2.预计计税毛利率

　　企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

　　(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

　　(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

　　(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

　　(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

　　3.预计毛利额

　　企业预售方式销售开发产品所取得收入乘以预计计税毛利率，计算出预计毛利额，并调整当期的应纳税所得额。

　　4.实际毛利额

　　完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售产品的计税成本，然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。

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