清华大学房地产班谈房地产股票与银行股股票到底谁更值的投资

　　现在众观国内股市，最惨的股票非银行股和地产股的估值低了，这也催生了两个专捡低估值的流派，银粉，地产粉。做为银粉的我写这篇文章主观性和利益性都很强，难免主观，如果有说的不对的地方，大家可以讨论。我的观点是，地产股像极了十年前的银行股，长期在一个降估值的大周期里，而银行股未来的天花板已经打开，估值修复的概率大很多。

　　首先说地产股，网上的大V们已经地产股分析透了，数地啊，等等，意思就是说地产股太低估了，我个人认为，不管你们说的再好，我心中就一点对地产股的疑问“今后几年房价还会不会涨?如果你对这个问题是认为房价还能大涨的话，那你就可以不用看我的论点了，毕竟我对地产股的观点就是以这一条为最基本的依据，我认为房涨长期会进入横盘状态，个别城市出现一些不同的轻微上涨和轻微下跌，其它城市基本是冰冻状态，这也就是国家再次确认的”房住不炒“用时间来消化中国房地产的泡沫。这跟十年前银行用十年时间来消化坏账一模一样。房地产在中国的地位是重中之重，绝不能跌，也绝不能再涨。

　　既然房子的卖价不涨，那成本呢?政府的卖地成本会跌吗?不会，因为垄断。那建房的成本呢?建材和人工可以确定地说，一年比一年高，那房子的成本会变高，而售价却不能提高，那利润可想而知了。还有一点就是房地产的杠杆也会保持稳定和下降。像原来那些激进的提高负债率的快周转模式也会行不通的。正因为上面这几点是无解的状态，所以我本人是不看好，十年后的房地产业。当然，个别城市的房价会有小幅波动。也肯定会有个别房地产公司利用品牌和管理取得一些小的进步，但这些都是微观的改进。大的方向是房地产业已经进入了微利时代。房地产的天花板已经被政府盖了个盖子。

　　再来说说银行股，银行股有天花板吗?如果银行股有天花板，也就意味着说中国的整体经济不增长了。通账也不增加了。这可能吗?只要利率不降到0.通账永远会有，中国的经济如果不增长，失业概率会增加到多少?其实银行不管怎么分析也好，每年超过国家gdp的增速是银行业的终极特点。谁也改变不了。

　　所以同样是5.6倍PE。同样是低估值状态，一个十年有天花板，一个十年没有天花板，一个是不可能破产(指中大型银行)，也不能出问题的行业。一个是能破产的行业，一个是要牌照，门槛高的行业，一个是门槛低，不用牌照的行业，一个是毕业生都想进的行业，(看看电视剧《猎狐》里武警队长找市长安排妹妹进银行就知道银行的工作岗位很吃香)一个是毕业生可去可不去的行业。

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