清华房地产课程谈开发成本对象确定原则

　　成本核算对象是房地产企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。成本核算对象是对不同开发成本项目的归集。

　　成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。税法中规定的成本核算对象的确定原则是由《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定的，计税成本对象的确定原则如下：

　　(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

　　(二)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

　　(三)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

　　(四)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

　　(五)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

　　依据国家税务总局公告2014年第35号 国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告，本法规第二十六条第二款：分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。自2014年7月16日起废止

　　根据财政部关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知 (2013-09-06)第十三条： 房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。

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