清华大学房地产投融资班谈地产基金投资策略

　　地产开发是一种高风险的投资行为，投资规模大、周期较长，面临极大的市场风险和流动性风险。根据风险收益特征的不同，房地产基金的投资策略可以分为机会型、增值型、核心型。

　　机会型策略

　　机会型策略指参与房地产开发过程，获取地产开发的高收益并承担相应的高风险，属于财务投资，只赚取收益，主要以住宅地产为代表。主要投资标的为需要重整的、无管理的、闲置的、新开发或待改造的地产项目。

　　当前市场上以住宅地产为对象的房地产基金一般具有房地产开发商背景，或者金融机构背景。此类房地产基金的主要功能在于为相关项目在合理的信贷资金之外提供补充性资本供给。相关项目往往由于项目资质(如开发阶段、企业评级等)问题不能获得较低利率的银行贷款及信托资金，而由房地产基金承担综合融资工具，为房地产项目提供债权与股权结合的融资方案。

　　机会型房地产基金最重要的问题在于解决股东方或者相关方的关联交易与利益一致性问题，因为在存在相关方的前提下，基金管理人更有可能将大部分投资利益转移给相关方。

　　增值型策略

　　增值型策略在国外比较成熟，即收购被低估的物业，通过重新定位、翻新、租户重组等手段提升物业价值，再卖出。一般来说当市场逐渐饱和，新开发的项目逐渐减少，增值型基金的投资机会便开始显现。

　　在国内，增值型策略主要以产业园地产为代表。其主要关注的是在建成后到成熟运营前地产资产的增值服务及运营。增值型地产基金既需要捕捉市场上被低估的房地产资产机会，也需要有足够的服务和运营能力提高其内在价值，更需要有资本运作能力操作基金生命周期之中的募投管退各阶段。现在这种策略的应用也有很多，例如有营销代理公司与基金合作，提供营销方面的增值服务。

　　核心型策略

　　核心型策略主要投资于繁华地段的地产，例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等，风险较为分散，同时回报率较低。

　　无论是商业物业业态，稳定的租金现金流，还是以REITs作为主流手段的金融工具和资本市场，在海外都已发展到成熟阶段。但在中国国内，现阶段尚无法达到国外商业房地产行业的市场成熟度和政策完整度。因此，国内的商业地产从商业收购型房地产基金萌芽，同时亦出现了核心型策略的萌芽。

　　现阶段，机会型的基金偏向于好一点的二线城市，因为有人口流入和大量刚性需求，同时有一定土地的供应量，而对于最核心的一线城市，比如北京、上海、深圳，市场的情况是新增供地越来越少，只能考虑存量的机会，房地产基金的策略也就偏向于核心型与增值型。

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