清华大学房地产投融资班谈地产基金投资策略

　　中国房地产基金发端于2010年，得益于房地产典型的资金密集型行业属性，以及长期受压抑开始释放的购房需求，经过10年的发展期，地产基金已趋于成熟。截至2019年年底，中国人民币地产基金市场已有2752只基金实体，由755家管理人发行管理，管理资金规模接近1.7万亿人民币。

　　然而随着地产行业和金融行业监管趋严，政府连续出台调控政策，融资渠道逐渐收紧，从2017年起地产投资规模开始有所下降，2019年5月银保监会下发23号文，房地产融资连续出现被称为史无前例且非常具有针对性的收紧政策，信托、境内债、境外债、开发贷等房地产传统融资渠道相继被加强监管，尤其体现在前端融资方面，是2008年以来最严格的一轮融资收紧周期。

　　地产私募基金的投资人一般分为三种：

　　开发商主导型，依托大型开发商的配套资源，由基金发起人同时负责基金投资和项目开发建设;

　　传统PE/VC型，依托PE/VC公司的过往股权投资经验及资金实力进行横向发展;

　　政策导向型，这类基金往往由政府投资人主导，投资标的具有明显的政策导向性，例如公租房基金、新农村建设基金等。

　　房地产私募基金所投资的项目往往单个体量较大，甚至不少是单一项目基金。投资于单一投资标的的投资策略存在投资集中度过高的弊端，无法通过多样化的投资来分散和降低风险，基金盈亏高度依赖于单一标的的运营情况，投资风险相对较大。单一投资标的的风险特征要求房地产私募基金的投资人有一定的投资经验和行业背景，方能对单一项目的盈利能力产生充足的投资信心。另一方面，结合房地产私募基金的发起人可能与项目开发商有一定关联的内在特征，房地产私募基金的投资人往往主动要求，发起人或其关联方对基金投入较高比例的自有资金、以实现风险共担，或者发起人(或其关联方)资金在基金分配顺序上居于劣后、通过结构化安排增强第三方投资的安全性。

　　房地产私募基金主要通过项目出售、项目方回购权益、类REITs(Real Estate Investment Trusts)等渠道退出，通常鲜有通过A股上市退出。因此，不同于投资互联网等其他领域的基金，房地产私募基金在接纳投资人时，通常无需考虑A股上市的相关要求。当下，企业申请A股上市时均需对股权结构中是否存在信托计划、资管计划、契约型基金(统称“三类股东”)进行核查及清退，不少私募基金为避免将来影响被投资企业上市，在接纳三类股东作为投资人时常存在顾虑，或制定一系列的投资排除、上市前整改机制。房地产私募基金在募资及投资阶段则无需排除三类股东。而三类股东出资人在募集资金方面存在天然优势，可汇集较多资金，也间接地增加了房地产私募基金的资金来源。

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