清华房地产研修班谈特殊的预提税

　　根据美国《外国投资房地产税务法案》(Foreign Investment in Real Property Tax Act, 简称“FIRPTA法案”)仅向外国个人/实体征收的额外的房地产处置税也值得中国投资者在美国购买房地产时特别关注并筹划相应的投资前策略。

　　FIRPTA法案是1980年制定的一项美国税法，旨在针对处置美国房地产权益(U.S. Real Property Interest)的外国个人或实体征收金额相当于处置对价总额10%的预提税。这里所指的外国个人或实体包括非居民外国个人(nonresident alien individual)、外国公司(foreign corporations)、外国合伙企业(foreign partnership)和外国信托和地产(foreign trust and estate)。FIRPTA法案中所称的“美国房地产权益”不仅包括对美国的土地、房屋等典型房地产的直接所有权，还包括在美国房地产公司(United State Real Property Holding Corporation)中的股权。根据FIRPTA法案，“美国房地产公司”是指在任何时候其总资产中有超过50%的资产为美国的土地、房屋等典型房地产的美国国内公司。FIRPTA法案要求：自外国个人或实体处购买美国房地产权益的购买方有义务扣除交易价格中的10%作为预提税(withholding tax)上缴至联邦国税局。

　　FIRPTA法案规定的这项特殊预提税对在涉及外国交易者的房地产交易中确定交易价格和投资结构都会产生重要影响。因此，中国投资者无论在购买或出售美国房地产权益时都应对交易涉及的美国税务予以特别关注。作为购买方时，中国投资者应当在确定交易价格之前要求卖方签署一份FIRPTA证书，如实披露其是否属于外国个人或实体，以便决定是否需要将FIRPTA法案下的预提税核算入交易成本。作为出售方时，采用前文提及的在第三国设立中间控股公司间接持有美国房地产公司的投资结构是对中国投资者较为有利的操作方法。因为，根据FIRPTA法案，转让美国房地产公司的股权也需要缴纳上述预提税，而转让非在美国设立的中间控股公司的股权则一般不需要。所以，中国投资者如能够选择出售中间控股公司(而非美国房地产公司)的股权来转让美国房地产的间接所有权，则可以避免就其出售所得根据FIRPTA法案缴纳特殊的预提税。

　　上述有关FIRPTA法案的分析是我们从公司法律师的角度进行的一般讨论。对于具体的外国人投资美国房地产项目，其所涉及的美国税务责任需要根据项目的实际情况作具体的分析，还必须征询具备相关经验的专业税务顾问的意见。

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