清华房地产研修班谈做房地产调查应注意的事项

　　在完成投资项目前期审批和投资结构的设定后，投资方将进入收购的实施阶段，对目标的商业房地产项目进行尽职调查。在此过程中，除了常规的对项目及项目公司的运营、规章制度、财务、税收等方面进行调查外，还应对以下几方面予以额外的关注：

　　1. 当地区划(Zoning)法规的合规调查

　　美国的土地和城市规划在郊区最小可以县为单位，设有选举或任命产生的规划委员会。该委员会负责向当地市镇当局推荐规划地界，以及合适的区划法规及其修改，以保证交通便利，住宅和商业区的分隔，居民和物业的安全。在美国，各类房地产开发都将受到区划法规(zoning)的限制。区划法规中通常包含特定地块的用途限制以及特定区域内建筑物的规模、类型和结构要求等。不能完全符合区划法规的新建项目则需要向当地的市政部门申请特殊许可。市政部门将会召开听证会并邀请当地的利益团体代表(譬如社区居民)参与讨论是否就特定新建项目的颁发区划许可。甚至于，新建项目业主将被迫与当地利益团体代表进行谈判。谈判过程中新建项目业主不仅会被要求改变初始建设计划，还有可能被要求在其他方面让利来换取利益团体的妥协。另外，土地和城市规划法令可能会进行修改，如果规划法令在交割后的修改是买方在交割前未预料到的，该风险将由买方承担。

　　2. 物业产权调查(Title Search)

　　尽职调查过程中应对收购目标的产权状态进行审查，调查产权状态的最有效方式是聘任产权公司审核并出具产权报告。调查的内容包括物业的产权转移记录是否连续，是否存在法院判决设置的扣押权，是否存有债务，如欠地产税、物业管理费及市政府的罚单等。产权公司会出具一份详尽的权属调查报告，将发现的产权瑕疵和其他问题列出，由卖方负责解决，如果存在不能解决的重大问题，买方可终止合同并获得返还定金。

　　3. 物业检验(Inspection)和环境评估

　　物业检验是通过专业的工程师和住宅验收人员对物业的结构，管道，供冷供热供电系统，可能存在的环境危险(石棉、白蚁及自装地下供热油管道漏油等)进行检验。环境评估的主要目的是减少潜在买家所可能面对的责任风险，环境尽职调查应包括对如下事项的完整审核：环境许可证照的状态、是否遵守环境法规、为遵守环境法规而可能存在的资本投入、由于过去或目前的行为而导致的环境责任、需要投入资金才能满足的新的环境要求以及所有相关的开销。

　　4. 估价(Appraisal)

　　如果投资方需要从金融机构融资，物业估价是非常重要的环节。估价与金融机构允许放贷的数额、条款和条件，以及利率息息相关。投资方可以考虑聘请专业估值师对收购目标中的房地产进行独立估价，以确保该投资项目的经济可行性。

　　5. 测绘图纸(Survey)

　　投资方应在购买之前获得收购目标的测绘图纸。测绘图纸系由工程人员绘图做出，用以确认物业边界及其他属性，例如地役权的方位、扩充、水道、洪区、侵占、连接道路等。此外，如果投资方需要从银行融资，也需要向银行提供测绘图纸。

　　6. 私人互诺(Covenant)

　　除区划法规针对物业用途做出限制外，私人互诺也可能通过对私人财产的约束限制物业用途。私人互诺是房产所有者之间为限制房产使用或为房产使用设定义务的协议，这些限制往往“附着于土地”，意味着对房产的后续购买者也同样有约束力。

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