清华房地产课程谈房地产融资为何会降得那么快

　　在市场降温、政策限制之下，房企正在向持续了一年多的资金红利时代挥手告别。

　　继多地发布限贷政策，收紧银行流入楼市的贷款资金后，信托融资规模“腰斩”，房企债券融资下降七成，美债提前赎回……以往房企可以利用的各路资金迅速“退烧”，让2016年的“吸金王”年底惨淡收官。

　　业内人士直言，房地产企业的融资环境似乎一夜间回到了2011年。彼时的楼市调控，让整个房地产企业的融资规模大幅收紧，大多数开发商资金压力骤增，部分甚至陷入困境。此刻房贷、理财、债券等楼市可以获取资金的主要方式都不约而同地被带上了“紧箍咒”，房地产去杠杆化的大幕全面拉开。

　　从开发端到销售端，监管层对房地产资金链正在全线收紧。

　　从去年下半年开始，随着国内低利率环境的确立，房企纷纷通过发债的形式进行融资，且逐渐成为最主要的渠道。但今年以来，由于区域房地产市场过热，监管层全面收紧房企资金来源，发债也受到了一定限制。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2016年截至目前，房企私募债、公司债、中期票据等融资达到了11156亿元，历史上首次突破万亿元，同比同口径上涨幅度达到了25%。但值得注意的是，从10月来看，融资总额仅为685亿元，11月融资额更是下降至288.3亿元，较9月的1160.44亿元、8月的1096.53亿元、7月的1223.76亿元大幅下降，这一规模创今年以来的月度新低。

　　造成这种下滑的原因，在于今年9月份的一纸文件。当月，上海证券交易所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案(试行)》，大幅提高房企发债的准入门槛和相关要求。10月，深交所也下发了类似文件。两大交易所在文件中明确规定，房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

　　一名投资机构人士透露，多家房企拟于11月初在境内发债，均没有通过沪深交易所审核。未来根据信用评级，将有一部分房企可以继续在国内相对低成本发债，一部分房企将不得不转寻海外融资或信托、资管等更高成本的融资。

　　然而，在美元走强态势下，房企海外发债不但被遏制，更出现了大规模提前赎回。

　　11月14日，景瑞控股以2190万美元的总代价，赎回本金总额为2050万美元的部分2018年票据;合景泰富也在11月赎回本金总额4亿美元的所有未偿还2012年票据，另加赎回日期的适用溢价约1723.19万美元及利息约706.67万美元。11月28日，龙湖地产披露，其已于25日完成赎回2019年到期优先票据，所有于赎回日期偿付的票据赎回价累计为4.17亿美元，利率为6.875%。

　　中原地产研究中心统计数据显示，仅11月来，房企提前赎回美元债已经超过10亿美元。从趋势看，随着美元走强，房企赎回的速度还在加快。

　　随着美元升值，以美元计价的债务成本不断提高。按照目前汇率水平计算，发债利率较高的房企实际资金成本将上升至15%以上;即使是原本利率较低的房企，其融资成本也将上升至10%以上。所以大部分房企要提前赎回这些美元债。而在过去5年，除去中海外、华润、万科、龙湖这几家，美元债利率一般在7%~13%。

　　值得一提的是，作为银行理财资金非常善用的一个通道，房地产信托投资基金规模在9月达到高峰以后迅速掉头直下。用益信托网最新统计数据显示，10月68家信托公司共成立45只房地产集合信托产品，规模仅为119.8亿元，较9月65只214.9亿元的体量，成立只数下降30.8%，规模上更是几近“腰斩”。11月房地产信托产品更是仅仅成立27只，融资总额为62亿元。其中，11月21日到11月30日10天时间内，房地产信托成立数量仅3只，融资额度仅为2.9亿元。

　　用益信托分析师帅国让表示，除了今年2月份受春节因素影响外，11月在成立规模上，可以说达到全年的谷底。监管部门相继对进入房地产领域的资金进行限制，信托出于对风险的顾虑也进一步收窄在房地产领域的投资。

　　与以往主要限制银行表内信贷不同的是，商业银行此次亦暂停了通过银行表外理财资金为房地产企业融资。北京大学经济学院金融系副主任吕随启表示，监管层的意图就是进一步降杠杆，同时也是要稳定银行体系，化解银行风险。房地产调控刚刚开始，理财资金现在进入楼市，就跟直接买房一样，买完就下跌了，而一旦房价下跌钱就收不回来了。所以这也是在提醒银行及早地控制风险。

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