清华大学房地产投融资班谈主题公园和历史街区遗产旅游地产开发模式

　　主题公园是具有特定的主题、由人创造而成的舞台化的休闲娱乐活动空间，是一种休闲娱乐产业。其历史从1955年美国人Walt Disney在加州建成的迪斯尼乐园肇始。到80年代末，北美每年超过100万游客的主题公园有30个，除一个在加拿大外，其他都在美国;欧洲有21个大型主题公园，至1990年本已有14个大型主题公园开业。

　　1989年9月21日深圳锦绣中华的成功开业，标志着中国主题公园的诞生。由于锦绣中华轰动性的示范效应，主题公园在全国如雨后春笋般涌现。

　　主题公园要求选址在经济发达、人口流动多的大城市和特大城市，外部区域条件优越，交通网络发达，各种交通线路发达，可进入性强，便于游客自由进入。主题，就要求了公园必须注重特色鲜明，有创新意识，注重从传统文化中汲取营养，利用现代工艺和技术条件深化主题吸引力，使其能够吸引游客。主题公园的盈利模式，有三种，一种是通过门票盈利，这是最基本的盈利模式，第二种是游憩产品服务盈利模式，提供有助于丰富体验的游憩服务来实现盈利，这是核心盈利模式，第三种是综合盈利模式，主要是通过旅游者的餐饮、住宿、购物等实现，第四种是公园商业盈利模式，通过自身的节庆活动和对外招商以及其他会展、广告等对外服务而达到盈利模式，这是深度开发盈利模式。

　　主题公园旅游地产的发展主要受主客观两方面因素的影响，客观方面，主要是客源市场和交通条件，保证公园的客源量以及游客的“来去自由”;主观方面是城市旅游感知形象和空间集聚与竞争。城市感知形象是指城市旅游者在游览城市的过程中通过对城市环境形体的观赏和市民素质、民风民俗、服务态度等的体验所产生的城市总体形象。有的城市感知形象非常强，比如北京，上海，深圳等，这是难以改变的;而空间集聚是为了更好的增加地区的总体吸引力，产生的空间竞争是游客分流。

　　总之，主题公园是一种高投入的旅游项目，维持费用较高，要求的门槛游客量也较高，需要量力而为。

　　作为城市重要的遗产区域，历史街区无论对城市历史的保护，还是对城市未来的发展都有着重要的意义。随着历史城市旅游的兴起，历史街区遗产旅游也逐步成为我国重要的旅游产品和游客重要的旅游形式。

　　开发历史街区遗产旅游的关键在于积极探索“整旧如新”与“焕然一新”的关系，正确认识古建筑、历史街区及民俗风情，保护与开发中的真实性和“仿像与模拟”的关系。

　　历史街区遗产旅游开发有两大侧重点，第一要实现历史街区的功能转化，也就是必须从物质环境的保护进化到历史街区社会经济架构与功能的全面振兴之上，想方设法使具有很高文化价值的历史空间成为能够容纳某些现代和未来城市功能的容器，并通过合理而必要的保护、修复与整治措施，适当提高这个容器的适应能力。这是历史街区获得重生之路，也是其全面振兴的关键所在。

　　历史街区遗产旅游还应注意地方精神的保留以及附加价值的提升。地方精神创造了人与地域的交流，并将地域文化以多种多样的表现形式传达给外来的游客，这要依赖与社区的参与，政府及相关机构的协调和整合。而附加价值是历史街区新时代的内涵，地方艺术的生命力等等。

　　以上叙述了五类旅游地产的模式，当然还有产业旅游地产开发模式、非稀缺性资源旅游地产开发模式等等，不同的旅游地产开发模式各有差异，但他们共性是离不开旅游+地产的基础，是在旅游地产的基础上进行了各自的完善和内容的升级。

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