清华大学房地产投融资班谈商业旅游地产开发模式

　　目前，中国的商业旅游地产项目整体开发水平较低，处于发展初级阶段。粗制滥造的粗放型模式还很普通，少量成功的项目基本都依托于城市人群消费，更像是一般商业地产项目，而远离城市的商业旅游地产项目成功案例较少。而全面开发商业旅游地产，需要的是科学的业态组合与规划布局、创意的营销活动策划、成功的经营管理模式等，才能规避投资风险，确保开发的成功。

　　商业旅游地产的开发要素出了包括旅游餐饮、旅游购物之外，还包括“住”“游”“娱”等要素。而一般的选址位置更加注重旅游游憩功能，满足人民享受生活的需求，依托于景区景点。给自己的定位一般也在于从文化挖掘和游客行为特征的角度出发，进行特色化定位。

　　需要注意的是，商业旅游地产的投资有着一般商业地产投资的共性，但是在部分方面体现得更加突出，主要体现在风险性高、难度较大，对投资强度以及投资回报周期要求更高等。

　　未来旅游地产开发的“重头戏”

　　中国旅游地产正步入一个快速发展期，国际权威机构预测，未来20年，中国的旅游业和房地产业都将会极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，是一个巨大的“金矿”。同时，国内有关专家分析表示，假日经济已经成为中国经济的重要增长点。中国旅游业正处于快速增长期，对商业旅游的地产项目需求是巨大的，中国绝大多数旅游目的地均需要建设大量包括酒店、公寓、旅游购物中心等项目，因此，按照各要素往年在旅游总收入中的比例以及未来发展的潜力，旅游购物、餐饮、住宿、娱乐等各分项目收入占旅游总收入的比例之和在60%以上，即有60%以上的差额需要商业旅游地产来填补。而由于中国旅游地产正在步入一个快速发展期，可以预计未来的中国商业旅游地产将是旅游地产开发、投资的另一个“重头戏”。

　　商业旅游地产也一般商业地产的差异

　　商业旅游地产主要依托文物、景点，在旅游区内或旅游区旁边所开发的，为旅游、休闲提供服务的商店、餐饮、娱乐等建筑物和相关设施。与一般商业地产的差异体现在：1.服务范围的差异，商业旅游地产的的范围更加广泛，入境客源占有一定的份额，但是一般商业地产仅仅针对居住区、城镇行政辖区。2.功能的差异，一般商业地产主要是承担城市的功能，满足日常的生活需求;而商业旅游地产更多的是旅游游憩功能，满足人民享受生活的需求。3.选址的差异，一般商业地产选址主要在城市、居住区，靠近人们的生活、工作的区域进行布局;商业旅游地产的选址主要依托于景区景点。4.定位的差异，一般商业地产的定位主要是满足人民生活的需求，进行大众化、高档化、专业化或一站式服务的定位;商业旅游地产的定位，主要是文化挖掘和游客行为特征的角度，进行特色化定位。5.投资的差异，商业地产一般有较大的投资额，要求更加专业的开发水平和管理公平，所以需要有实力的成熟开发商才会涉足这个行业;商业旅游地产投资主要体现在风险更高、难度更大、对投资的强度以及投资回报周期要求更高。

　　对于进行商业旅游地产开发的投资商来说，需要给自己一个明确的定位，只有定位准确了，才能使商业旅游地产开发成为一种旅游的吸引物，起到吸客、引客、滞客的作用，而不仅仅是一种简单的商业服务。

　　独立型的商业旅游地产定位，定位要求反应自身的特色;依附型的商业旅游地产定位，要求与景区的主题相统一和景区的游览观光娱乐项目形成统一的形象，共同推向市场。

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