北大房地产班：困境房地产项目尽职调查之项目公司的资产

　　对困境房地产项目的尽调主要有阅卷并审核项目方提供的资料、高管人员访谈、查阅账册、访问并求解相关政府部门、走访并函证主要债权人、现场考察、网络查询、法院及仲裁机构问询等方式。使用这些方法尽职调查时，北京大学标杆房地产EMBA高级研修班认为应重点关注项目公司的资产：

　　对于房地产项目公司来说，其名下或掌控的土地、房产是其主要资产，也是投融资方决定投融资的关键所在，因此在尽职调查中应予以重点关注。

　　1.项目公司的开发资质

　　尽职调查中应着重核查项目公司是否具备开发资质、具备几级开发资质、资质是否到期，结合项目情况，确认项目公司是否具有与项目相适应的开发资格和能力。

　　2.土地使用权及在建工程

　　(1)需要核查项目公司是否取得土地使用权，签约的主体是否真实有效，其取得土地的方式是协议、招标、拍卖出让还是转让，土地使用权主体是否已通过多次转让，土地用途有无变更，是否存在土地开发限制条件。

　　(2)对于必须以分宗为前提的土地转让项目，可以调查原土地出让合同对于分宗及土地分宗转让是否存在限制，已开发建设用地的分宗情况，并向规划国土部门咨询该宗地分宗的可行性，以综合判断该宗用地能否分宗。

　　(3)对于土地及在建工程涉及抵押的，应关注相关抵押合同对权利的限制。如涉及直接并购房地产项目的，则必须以解除抵押为前提;涉及股权并购的，可以视情况确定是否保留抵押状态。但是需注意抵押行为一般均与大额债务有关，需识别该债务是否与项目房地产相关，一般情况下，非与项目房地产相关的债务应予以剥离，与项目房地产相关的债务在双方确认的前提下可以由并购后的目标公司继续承担。

　　(4)涉及农用地、宅基地等集体土地

　　涉及到农用地、宅基地等集体土地，如需收购的，应该依法履行必要的法定征收程序，将集体土地变更为国有土地。务必注意集体土地征收应依法获得村民委员会、村民会议或村民代表会议表决通过，否则将可能因程序问题引发纠纷甚至导致项目无法开展。因此，应重点关注已签署协议(包括土地一级开发协议、土地征地补偿协议等)的合法合规性、是否履行了必要的程序、被征地主体对征地行为的意愿和配合度、征地拆迁开展情况等。同时，虽然此类拆迁一般由政府主导，企业多为实际出资主体，但基于拆迁工作较为复杂且容易导致周期过长影响项目开展。因此，尽职调查过程中应前往土地实地考察，与当地拆迁主体代表进行沟通交流，以了解项目开展的实际情况。

　　(5)宗地涉及拆迁及相邻权、可能被收回问题

　　涉及这类问题，在尽职调查中，需要重点关注拆迁是否完成，拆迁进度情况，已签署的协议的合法合规性，是否履行了相应的法定程序，现有拆迁主体对于拆迁的态度及认可情况。同时对于拆迁房地产周边的土地利用现状，是否可能引发相邻权纠纷作出法律分析和判断。对于土地可能存在被收回的情况，既要审阅土地取得的原有协议、查询该片区的规划情况，还有必要向规划国土部门了解土地是否存在被收回的情况。

　　(6)土地用途、性质及变更用途的程序

　　通过查询土地权属证书，可获悉该土地的用途及性质。如涉及需要变更土地用途，还应了解变更土地用途及性质所涉法律程序，以确定土地变更用途性质的可行性。

　　3.项目开发情况

　　(1)须了解项目的基本情况，包括项目性质、容积率等规划指标外，还需特别关注项目是否根据进展取得了相应的政府批文，如建设规划许可、工程规划许可、建设施工许可、销售许可等。土地使用权及开发权的合法性也至关重要，须特别审查实际开发情况与政府批文是否存在不符的情况，与规划设计相对照是否存在变更情况，该等变更是否需要再次报批，同时还须审查是否进行了在建工程抵押。项目公司是否存在违规操作，已进行的开发建设是否存在重大安全或质量隐患。关于工程施工质量、消防等非律师专业知识所能及的问题，应提醒客户聘请专业人员进行核查。

　　(2)涉及项目开发的重大合同

　　涉及项目开发的重大合同，如规划设计合同、设备采购合同、建设施工合同，该等合同的签订是否履行必要的程序，如招标程序，合同内容是否全面、详尽，是否可能存在潜在纠纷，是否有权利义务约定不明等情况。

　　(3)项目已进行预售的

　　须审查销售合同中是否存在无法履行的承诺以及相应的违约责任，该等责任将可能造成多大损失等，另外，还需重点关注房产是否存在私售情况。

　　(4)无证的土地及房产

　　对于没有取得权属登记证明的土地及房产，应重点核查权属登记证明无法取得的原因，是否有取得的可行性，取得权属登记证明可能需要付出的成本及代价，并向该土地及房产所在地的国土规划部门问询、核实上述情况。

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