北大房地产班：困境房地产项目尽职调查之股权风险

　　困境房地产项目是特殊资产中最具投资价值的一个资产类别，高风险与高收益并存，要控制好投融资的风险，提高收益率，非常重要的环节就是做好法律尽职调查。

　　北京大学标杆房地产EMBA高级研修班认为困境房地产项目中的法律风险较多，常见的法律风险主要有：股权风险。

　　1.公司股权权利限制

　　项目实际控制人为与其他方合作或为项目融资，可能会就公司的股权作质押、回购 、明股实债等相关安排，该等安排限制了公司的股权权利，可能对公司的股权交易形成障碍。

　　2.违约债务引发对项目股权、资产多轮查封

　　债权人为维护自身权利，会对公司提起诉讼并同时申请对项目股权、资产保全;实践中，困境房地产项目的股权、资产通常会被多轮查封。在查封状态未解除的状态下，股权、资产交易会存在一定障碍。

　　3.控制权瑕疵

　　困境房地产项目，大多涉及多次融资，其中不乏项目原实际控制人为融到资金与债权人签署公司的股权代持协议。在此种情形下，项目的控制权不仅由表面的实际控制人掌握，被代持人也有一定的控制权。此外，特殊机会房地产项目的债权人为维护自身利益，可能对公司的营业执照、印章等进行共管;在这种情况下，项目实际控制人对项目的控制权也受到限制。

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