清华房地产总裁班谈开发型地产基金模式

　　基金公司设立基金发放委托贷款给房地产项目公司，同时要求项目抵押和项目公司原股东提供第三方连带责任保证。

　　投后管理措施主要为项目资金封闭管理和按销售进度还款，还可能要求项目公司赋予基金在销售未达到预期时享有房屋定价权。

　　由于为类贷款的投资，故投资收益是确定的，一般按照投资额度划分收益率分档，按项目方还款进度分多次向投资者分配本金和收益。

　　为使投资者期限灵活，在基金设立时可对投资者按照投资期限分类，则会有复杂型的类抵押贷款型基金

　　2、明股实债型房地产基金

　　采用明股实债的一般目的是为了使得项目满足银行贷款的资本金比例要求，同时也使得基金可合法干预公司决策，从而有效管理投资风险。

　　3、股权投资型房地产基金

　　①投资模式：基金和项目原始股东按约定金额的初始资金同时进入，基金与项目股东持有项目公司股权比例为49:51，其余资金双方均为以股东借款进入项目公司。

　　②运营管理：项目公司原股东进行日常管理实务。基金参与项目公司的财务管理，对于重大事项享有知情权和建议权。

　　③退出方式：

　　A、基金管理人作为项目公司的财务管理者，每年收取基金初始投资资金10%的财务管理费作为优先级年收益;

　　B、当项目公司有闲余资金时，基金和公司原股东可按照初始出资比例抽调项目公司回笼资金(以归还股东借款名义)，作为优先级的投资本金;

　　C、当达到退出条件时，对项目公司利润(或模拟清算利润)进行分配。项目公司原股东作为项目公司的日常管理者，当基金托所投入资金的回报到达事先约定的收益目标之上时，给与项目公司原股东一定比例的管理绩效奖励。

　　模拟清算利润=已销售已结转部分利润+已销售未结转部分利润+未销售未结转部分利润*折扣系数

　　4、标的股东作为劣后的结构化股权(债权)投资房地产基金

　　要求项目公司原股东以其持有的项目公司股权(股东借款的形成的债权)对价认购基金的劣后级份额，然后基金进行股权(债权)投资项目公司。

　　在债权投资模式中，当项目公司无力偿还委贷时，则项目公司原股东在项目公司中权益将下降，在股权投资模式中，当项目公司原股东无力回购基金持有的股权时，则其在项目公司的权益将下降。此种模式有对赌的意味。

　　5、夹层投资房地产基金

　　优先类1年期1年末还本付息，优先类2年期2年末还本付息，劣后类2.5+0.5年分享项目开发利润。

　　如果第1年及2年末时基金现金流不足归还优先类本息，由项目公司原股东提供连带责任保证担保。

　　6、永续债房地产投资基金

　　此模式的投资期限可至项目清算时，但贷款利息逐年递升，故投资者可获得浮动收

　　益。可为开发商提供期限可自有选择的资金。

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