清华房地产总裁班谈房地产项目需要注意哪些风险

　　项目土地使用权取得手续是否合法合规。土地使用权取得的合法性是整个项目合法开发的源头,而且一且取得手续具有法律瑕疵,较难纠正。所以对取得手续的合法性必须进行严格审查。

　　土地出让金是否按约定缴纳,是否有滞纳金,如有,滞纳金是否完全缴纳。

　　土地是否存在闲置情况。近年来,面对我国建设用地日趋紧张的情况,国土部门对土地闭置情况的检查和处置力度非常大,一旦土地闲置且无法与政府部们达成解决方案,极有可能面临失去土地的局面。

　　土地开发程序是否合法,其中需要核查的方面包括但不限于:是否已取得齐发所有的证照(至少需要保证四证齐全),是否存在未经批准先动工的情况,是否存在违反规划条件开发的情况。这些情况都可能影响到项目将来建成后申请产权证明,也有可能导致项目及项目持有人受到相关行政处罚。

　　项目开发合同是否存在违法条款、是否与承包商有未付款等相关纠纷。承包商具有法定的优先受偿权(该等优先权顺位甚至高于抵押权),而且承包商所主张的款项一般数额都较大,因此,无论是针对收购型交易(特别是分期付款的购买方)还是债权型交易,承包商与开发商的纠纷或产生纠纷的可能性都是需要重点核查的情况。

　　与项目有关的重大诉讼、仲裁和行政处罚。关于此项尽调的重要性无须赞言需要特别提示注意的是,除了要求项目持有人或其股东直接提供该等信息或材料外,一定要充分利用相关法院网站或公示系统,以及各政府部门的网站尽可能地进行彻底的独立调查,而且也需要对重大合同履行情况进行仔细地询问,对重大合同项下款项的支付凭证仔细核对,要能从相关细枝末节中判断重大合同项下违约的可能性。

　　针对房地产的法律尽调是一项极其繁重且牵涉众多细节的工作,如果这项工作出现重大失误,整个房地产基金的投资就失去了牢靠的地基，失败就会变成了大概率事件。因此,无论如何强调法律尽调的重要性都不为过。笔者在日常的工作中也会发现很多房地产基金或投方往往希望律师能在尽可能短的时间内完成尽调,殊不知很多尽调工作是需要时间投入的,如果因为尽调时间压缩过紧,导致法律尽调的广度或深度有所欠缺,这样的安排往往是得不偿失的。

　　市场经济全靠自己闯荡，在求异的同时就要创新。房地产行业在”实战运营与创新“之下，适应与调整中前行。企业的长久稳健发展，离不开自身的硬件实力,企业的专业度以及领导者的思维格局与情怀。

　　近年来，房地产业关乎整个国家“经济安全”“国泰民生”，企业的资本聚集力梯度化增强，而企业专业度要求也随之而来。企业专业化团队培养，领导者思维格局与情怀塑造至关重要。于此同时，中心推陈出新，着力打造地产课程新动态，沿袭多年来地产培训课程理念的基础上，实战运营与创新，打造同行业高端培训课程。

　　全力打造房地产实战运营与创新课程学习体系，将系统的，逻辑性的，细致化的对房地产课程内容进行阐述，我们将设置：房地产最新时讯，房地产最详开发运营，房地产多角度管理运营及多元化房地产业态等方面课题内容，对房地产实战运营与创新的董事长同学进行格局，思维与视野的拓宽培养，对房地产总经理同学进行理论结合项目分析，实操运营培养，形成阶梯化层级化培养。

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