房地产开发与投融资班谈2020年房企发展是否会很艰难

　　庞大待竣工规模已开始发力，将成为支撑2020年开发投资的主要力量。近三年来，行业积蓄了庞大的待竣工规模，2009-2015年，房屋竣工面积每年较同期商品房销售面积少2亿平左右;但2016-2018年三年，年差值超过5亿平，而同期，商品房待售面积仅减少2.15亿平。接近4年的竣工滞后，已接近多数预售商品房的交房极限，目前施工和竣工环节已开始明显发力，特别是竣工。1-11月竣工面积累计降幅4.5%，较1-10月收窄1个百分点，特别是8月以来连续4个月实现当月正增长。尽管竣工将温和改善但不会逆转投资下行趋势。主要有三方面原因。一是，对于房企而言，新开工的优先级仍高于竣工。随着棚改货币化的拉动作用逐渐消退，市场愈发接近尾声，销售热度进一步回落，叠加融资压力加大，房企的资金安排重点还是优先保障新开工以加快销售和回款，而非竣工。二是，近两年的期房销售中，根据项目进度，房企适度拉长合同约定的交房期限，以平滑竣工压力。三是，住房竣工验收条件趋于严格，竣工难以持续高增。交房质量事关民生，近年来越来越多地区针对竣工验收出台分户验收、水电气通信设施敷设到户等要求，还有要求交纳首期住宅专项维修资金，充分保障购房者权益。10月当月竣工增速大幅跳升主要是由于临近年底而集中验收住房，季节性因素不能等同于总体竣工形势，11月增速已明显回落。

　　1、融资政策总体平稳，不会过度冲击房地产投资。5月以来，银保监会、发改委、央行等部门从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革，防止资金过度、违规流入房地产领域，坚定执行“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。当前房地产市场总体平稳，预计2020年融资政策总体将保持平稳，适度微调。

　　2、土地市场对于地方财政和稳增长具有重要作用，地方政府将“因城施策”保持土地市场平稳。2019年1-11月，地方政府性基金预算收入中土地出让收入同比增长8.1%，明显高于全国一般公共预算收入3.8%的增速，在减税降费和稳增长背景下构成地方财政的重要支撑。当前土地市场与房地产市场分化，土地市场仍有热度，2019年1-11月，全国宅地出让总价同比增长14.9%，明显高于全国商品房销售额7.3%的增速。未来土地市场若下行压力加大，地方政府仍可通过加大优质地块供应，以促进土地成交。

　　3、“补库存”决定了优质地块对房企的绝对吸引力。一是房企必须保持充足的土地储备以保障新开工。二是房企对于优质地块，特别是一二线的土地仍有较强需求。当前一二线住宅用地成交溢价率处于2016年以来低位，但成交规划建面增速仍处中等水平，表明溢价率回落并非由于房企拿地需求骤减所致。

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