清华房地产研修班谈什么是房地产众筹

　　众筹作为一种兼具低成本和高效率的新兴融资方式，与房地产行业的大额融资需求有高度的契合性，房产众筹模式因此而发展势头迅猛。文章对国内外房产众筹发展现状，对房产众筹商业模式作出类型化的分析，并探讨其中涉及的法律问题，以期使这种商业模式能够在我国健康发展，更好地发挥其效用。

　　众筹以惊人的速度席卷房地产行业，成功吸引到来自各方的眼球。这种互联网+房地产+金融的跨界模式既降低了地产商的营销成本、解决了其融资困难，又满足了房地产投资者的投资需求，还促进了新兴网络平台的发展，带来了多方共赢的效果，具有商业上的合理性，但其中涉及的法律问题也亟待明晰。

　　一、何为房产众筹?

　　众筹，简单来说就是大众筹资，指通过公开展示产品或项目创意，用捐赠资助、预购产品等形式，向公众募集项目资金的一种项目融资方式。在互联网时代，它的运作模式是：网络门户搭建一个项目推广的平台，提供信息配对的服务——有资金需求的企业或个人(项目方)将创意项目放在平台上，资金方在网络门户上寻找自己感兴趣并愿意投资的项目，使得项目方能够利用筹集到的资金将创意转化为产品(或者说促进产品的生成)。通俗地说就是：一群人看中了你的项目并愿意投资，你用筹到的资金为这群出资人作出预期的产品或服务。

　　美国网站Fundrise在2012年12月率先将众筹的概念植入房地产，诞生了“房产众筹”模式。房产众筹可以简单理解为与房产相关的众筹项目，指房地产开发商将房地产开发项目放置到网络众筹平台上，经过网站注册的投资者登录平台浏览相关信息，寻找感兴趣的房产项目进行投资，当筹资金额达到预期目标时众筹项目宣告成功，所筹得的资金将被打入指定账户，投资者自此将收到有关项目进展情况的最新消息，最终促成房地产项目的建设，获得该房产的所有权或者获得投资收益的现金分红如租金等。这种参与人实质上获取财产权、对项目的高参与度和对管理信息的知情权是其与房地产金融的另一热点REIT(RealEstateInvestmentTrust，房地产投资信托基金)的主要区别。

　　纵观国内外房产众筹发展现状，房产众筹包括众筹买地、众筹买房、众筹权益等，涉及的房产项目包括海外房产、旅游地产、商业地产及住宅公寓等。而从认筹人最终从项目中获得的回报来看，房产众筹可简单分为消费型房产众筹和投资型房产众筹，因而可以说房产众筹是一个集消费与投资于一身的新型商业模式，给了有意置业或投资房产的公众更多选择的空间。

　　消费型房产众筹项目的认筹人旨在获得房屋建成后的产权，这看似是一种消费行为，但因众筹模式本身的“去中心化”(即省去了中间环节的一系列成本)特点，这种行为在本质上也具有一定的投资属性。开发商在立项之初提前锁定“购房人”，并利用“购房人”的认筹资金来支持房屋开发建设的过程，使房产众筹很可能颠覆传统的“立项——设计——施工——验收——交付使用”房地产开发模式，成为一种商业创新，但同时也面临着对传统审批流程规定的违反。而投资型房产众筹则针对旨在获得投资份额上收益(如转卖差价的分红、租金收益等)的投资人而设计，这解决了房产投资金额庞大的问题，不失为一种好的投资方法，具备商业上的合理性。但其面临较大的市场风险和项目发起人擅自发行股票的监管风险，法律上的合规性仍值得探讨。

　　市场经济全靠自己闯荡，在求异的同时就要创新。房地产行业在”实战运营与创新“之下，适应与调整中前行。企业的长久稳健发展，离不开自身的硬件实力,企业的专业度以及领导者的思维格局与情怀。

　　近年来，房地产业关乎整个国家“经济安全”“国泰民生”，企业的资本聚集力梯度化增强，而企业专业度要求也随之而来。企业专业化团队培养，领导者思维格局与情怀塑造至关重要。于此同时，中心推陈出新，着力打造地产课程新动态，沿袭多年来地产培训课程理念的基础上，实战运营与创新，打造同行业高端培训课程。

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