清华房地产课程谈房地产成本目标制定的过程

　　目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考虑是否立项的要素之一;

　　策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标;

　　实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。

　　施工图完成后，可根据预算对目标做调整(通常是在偏差较大的情况下)，形成内控目标;

　　②目标制定的时间：几个阶段

　　③目标制定的方法：正向与反向

　　正向测算：测算依据--成本首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准;

　　测算方式--根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式;(如烂尾楼改造、中学等)

　　团队工作--前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。(工作重心前移)

　　反向倒逼：确定销售价格水平;确定利润要求;反推计算成本水平。

　　--目标需经过各方的讨论、审批和正式发布 (也可能经集团审批)。

　　④目标制定的要求：成本+产品

　　水平恰当：支持定位，提升价值;既有可行性，又具挑战性;适当考虑风险;

　　依据充分：产品定位支撑目标数据;合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持--通过市场调研和数据库;

　　内容具体明确：成本内容明确(比如同样是高档，各人心目中可能不同);考虑全面，不要漏项;

　　量化计算：尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析;

　　推行标准化：最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解;强调考核作用：尽可能作为绩效考核指标;所有房地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用成本目标对控制结果进行考核。

　　⑤目标制定案例

　　a某中学成本控制纲要：注意前期制定的过程、计划和人员，如何调整

　　b某中学成本测算：注意全成本的范围，对产品的明确

　　c某改建项目成本测算

　　d成本目标评审要点

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