清华房地产课程谈房地产售价背后的成本组成

　　随着2016年~2018年全国范围内的土拍热潮，可以预见的是房地产地货比已经呈现出走高的态势，而且已经向二、三、四线城市蔓延。

　　地货比对房地产项目经营定位的影响意义重大，表现在地货比与项目现金流的重要关系，地货比越小其项目越容易进行高周转开发，其现金流回正速度越快，反之，地货比高的项目其现金流回正时间慢，项目只能做利润型或者均衡型项目。

　　建安成本作为开发商成本控制的重点内容，主要体现在建安成本的占比相对大，相对于土地成本建安成本更容易控制，但是我们无法忽视的问题是并不是所有的开发商都能够对建安成本的控制游刃有余。

　　根据中国建设工程造价信息网提供的住宅建安成本数据，各地市的建安成本相差较为明显，开发商而言亦或如此，强管控成本企业的成本控制肯定要强如弱管控的企业。

　　我们无法规避的问题在于，上图的建安成本(我称之为“名义建安成本”)仅仅反映的是土建成本而非真是的售价中的建安成本，因为并非100%的建筑面积都能实现销售，比如配套用房、比如人防工程中的车位等等，所以在长沙市的文件中有③/s1，其中③为上图的名义建安成本，s1指小区内可售建筑面积，所以在售价中真正体现的建安成本，我称之为实际建安成本。

　　控制可售比的基本原则在于：

　　① 控制地下车位比例，控制单车位指标，控制地库设备用房面积，降低地库总面积，降低地库土建成本。

　　举例：假定地下车库的建安成本为2500元/m2，单车位效率分别为A企业35m2/辆与B企业32m2/辆的价格差为3*2500=7500元，若地下车位为1000辆，那么A企业要比B企业多花7500*1000=750万的建安成本。

　　2、控制地面不可售面积，包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。

　　3、控制住宅内部不合理的偷面积，避免过度赠送;

　　高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型，别墅及洋房产品避免过度建造地下室，变相拉低单方售价。

　　偷面积的策略在于：

　　① 利用规范规则的偷面积，虽然建筑面积上不体现这块数据，但是其土建成本却真实反映成本的增量，可谓“建筑偷一偷，成本上涨百万”一点不为过。

　　② 通过改造的偷面积，会大大增加后续改造成本，变相的增加单方的建安成本，让然就会增加销售价格。

　　高房价、高总价、高地价三高时代，限售、限价、限贷、限利润的大环境下，唯有成本控制好的企业才能脱颖而出，所以说成本控制已经成为了现阶段房地产企业的核心竞争力，这一点无论你承不承认，它都实际存在。

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