清华房地产研修班谈自住型购房需求趋势分析

　　不靠金融放松，寄希望于自住型购房需求顶住市场，在目前形势下并不乐观，还需要更多政策支持。因为从趋势上来看，我国的自住型购房需求实际已经处于不活跃甚至下滑阶段。

　　买房自住的情况大致可分为以下四种类型：进城，结婚，拆迁，改善。

　　首先，进城人口购房自住需求可能比预想的速度要慢很多。很多分析文章认为中国2019年城镇化率为60.6%，发达国家都超过80%，日本甚至达到92%，中国的城镇化还有二十几个点的潜力，这就是房地产需求的一个重要支撑力量。仅从数据上来看，潜力确实大，但是如果结合城乡老龄化程度的差异，这些潜力能否转变为实际需求，可能要大打折扣。

　　中国的城镇化过程与发达国家有明显区别。发达国家在工业化和城镇化过程中，随着生活水平和医疗条件的迅速好转，都经历了一个人均预期寿命和人口数量的快速增长过程，城市人口的增加有农村人口向城市的机械转移，但更多一部分在于城市本身人口的自然增长。以日本为例，日本1945年为7200万人口，城镇化率约28%，人均预期寿命只有48岁左右，经过二战后快速工业化发展，到1992年日本高速增长阶段结束时，人口为1.24亿，增长72%，城镇化率提高到78%，涨了50个百分点，人均预期寿命提高到78岁，基本上城镇化、人口增长以及老龄化同步。

　　中国1978年开始的改革开放，是起步于基数已经庞大，而且预期寿命很高的人口条件。当时我国接近十亿人口，由于建国后公共卫生事业的进步，人均预期寿命已经达到67岁。改革开放同时，我国还采取了严格的计划生育政策，城市家庭一般只允许生一胎，这就导致了城镇化过程中的人口增长主要来自于农村向城市的迁移。我国户口政策又卡得较紧，很多农村人口进入城市工作却无法落户，算入常住人口，但得不到相应的福利保障，目前我国仍有农民工2.9亿左右。当他们老去的时候，很多又要回到农村生活。年轻人进城打工，留在农村的务农人员偏老化，2016年农村55岁以上的超龄农业劳动力占到33.6%。改革开放到现在42年，中国人口增长了40%，城镇化率涨了42%，人均预期寿命增至77岁，提高十岁。

　　与日本快速城镇化时期相比，两国年均城镇化速度差别不大，但是我国总人口增长速度慢，人均预期寿命增长更慢。中国是在人均预期寿命较高，且实行严格的计划生育与户口管制的情况下，以吸收农村年轻劳动力为主的城镇化。这就导致今天我国农村老龄化程度明显偏高。理论上，城市生活条件和医疗条件都更好，老龄化比例应该更高。实际上，2019年我国农村常住人口中，65岁以上人口超过1亿人，占比超过18%，远高于全国平均12.6%的水平。这种老龄化的城乡倒置现象在短期内难以解决，我国城市最近都放宽了落户条件，但是大城市都设置了年龄、学历或者技能要求，小城市又无财力保证农村老年人进城后享受统一的福利保障，农村老龄化问题会长期存在，很难转化为城镇化人口。

　　所以，仅仅以中国城镇化率与发达国家的差距来判断，而不考虑到农村人口年龄结构的现实问题，会对中国城镇化支撑房地产市场的能力做出偏高的误判。

　　其次，中国结婚人口数量和婴儿出生率会不断减少。一般的规律是，经济越发达，越不愿意结婚生孩子，东亚国家更为严重。去年韩国的总和生育率已经只有0.92，远低于世代更替水平需要的2.1，成为世界上第一个低于1的国家。日本有20%的人终生不结婚，2018年结婚率只有4.7‰，我国2018年是7.2‰。而我国在加速追赶，结婚率从2014年起持续下降，去年全国共办理结婚登记947.1万对。新生儿数量在全面放开二胎后的2016年达到1786万后，一路下滑，2017年少63万， 2018年少200万，2019年减少58万至1465万。不仅由丈母娘因素导致的购房数量会减少，而且长期来看人口不断下滑的趋势已经无法扭转，未来的人口增长对购房需求的支撑会减弱。

　　再次，拆迁带来的购房需求会大幅度减少。本来拆迁户对城市房价的影响不大，在过去拆迁户主要由政府进行实物安置，很少进入市场购房安置，2014年我国货币化安置的拆迁户比例只有9%左右。但是在2015年国家加大货币化安置比例，三年间共进行棚户区改造约1800万套，货币化安置比例也不断扩大，2017年当年达到60%，成为2015年开始的房地产去库存运动的起爆点。后果是地方政府债务负担过重，2018年开始国家就要求对房价上涨较快的地方退出货币化安置政策。2020年又一轮三年1500万套棚户区改造结束后，大规模的棚改，尤其是货币化安置过程将结束，这一部分需求将不会在市场中出现。

　　最后，改善的自住需求也会减少。改善包括老破小住户买新房买大房，也包括租房者变成买房者。这些需求往往随着价格上涨而受到遏制，房价持续上升，进城人口跨不过房价门槛只能租房，城里的年轻像日本不婚族一样可能更多地选择和父母住。更重要的是，在棚户区改造基本要退出历史舞台的时候，为了改善城市居民生活，也为了保持一定的社会建设规模，国家从2019年开始将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给与中央补助资金支持。按照当前各地公布的计划汇总，全国需要改造的老旧小区约16万个，建筑面积约40亿平方米，涉及住户上亿人。这一部分居民原地改善其居住质量，实质上减少了对商品房市场的需求量。

　　最后，改善的自住需求也会减少。改善包括老破小住户买新房买大房，也包括租房者变成买房者。这些需求往往随着价格上涨而受到遏制，房价持续上升，进城人口跨不过房价门槛只能租房，城里的年轻像日本不婚族一样可能更多地选择和父母住。更重要的是，在棚户区改造基本要退出历史舞台的时候，为了改善城市居民生活，也为了保持一定的社会建设规模，国家从2019年开始将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给与中央补助资金支持。按照当前各地公布的计划汇总，全国需要改造的老旧小区约16万个，建筑面积约40亿平方米，涉及住户上亿人。这一部分居民原地改善其居住质量，实质上减少了对商品房市场的需求量。

　　汇总以上的分析，由于农村老龄化严重，进城动力不足，而房价过高又抬高进城门槛，加上未来经济增长会放缓，年轻人对收入预期并不看好，以及婚姻和生育观念变化，对自住型购房需求不能抱有太乐观的预期。

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