北大房地产班：解决房地产行业政策建议

　　1)解决方案必须降低房地产产行业经营杠杆，分步骤取消房地产行业的预售制，全面落实现房销售制度。其次减少房贷比重，支持一套自住房的分期付款，限制二套房贷改善性的住房贷款比例，严禁多套房贷款炒房制度，落实房是用来住的，而不是炒的。严格处理房贷政策违规银行，行长承担直接责任。

　　对于城镇家庭多套房产超出3套以上(超出家庭人口，大面积按照每套面积120平米折合套数)部分征收房产营业税，按照当地平均房产营收入水平为计税基数，依据房屋套数和面积实行阶梯税率，直到达到房屋经营税收入水平，从而消除大量空置房极端资源浪费。

　　2)面对疫情冲击对企业及社会成员的影响，一些单位的经营困难可能导致企业的员工工资的发放出现问题，进而影响房贷偿还，面对此情，要求对所有家庭的自主刚性需求财政为最低利率，降低居民房贷压力。对于出现确实还款压力，可以采取延期偿还。对于一些房地产企业因为当前的居民收入下行导致房地产销售困难从未陷入严重的债务危机的企业，地方政策可以协调公司主贷银行，对已经可以销售的房产进行成本价收购，而后以成本价向当地刚需群体销售或以租代购的销售房产，从而保证信贷资金的有效回收;对于建设期的项目，进行重新拍卖，确保信贷资金的有效收回，从而化解房产给经济社会带来的不应有危机。更重要的司法和审计部门地产企业进行有效介入，必须对经营者的经营资金用途进行严格审查，对于存在严重滥用和挪用资金的贪腐行为进行依法追究。

　　3、解决房地产危机必须通过实体产业的发展，提高中等收入人群的工作收入水平，提高居民的购买能力。当前必须尽快终止高房价地区购房高杠杆，对于房价过高，实际建造成本和土地成本两倍以上的大中城市必须大幅提高投机购房的首付比例和购房的交易环节的税收水平，对于家庭人居居住面积达到或者超过国家规定国家规定的人均居住面积的必须采取全款购房，抑制房产行业杠杆虹吸实体经济;对于刚工作的人员必须满一定年限有一定积蓄方可给予首套房购房信贷，否则必须全款购房。终止地产行业的杠杆销售，控制通货膨胀，有效控制政府财政赤字是解决房地产问题的关键措施。面对当前疫情对经济产生冲击，部分实体企业可能将银行正常的信贷资金用于投机性购房，因此央行必须责成银行系统严控正常企业资金转向房地产炒作，从而导致更加严重后果的实体企业的资金缺乏，确保国内经济的健康可持续发展。

　　4、更重要加速中国政府、企事业单位、各级官员、各类企业的管理者、所有中国公民及家庭、所有来华外国公民的诚信体系的构建是解决中国各种社会问题的根本解决之策。特别是必须加速大数据、物联网及集成交易结算信息处理存储传输于一体的物联网终端的影响，逐步推进所有交易结算的电子化，逐步减少现金交易，逐步让货币走向消失，让货币的价值尺度、交易媒介、货币存储完全回归央行监测的大数据局和物联网体系完全的个人账户体系，实现社会诚信体系的公开、透明、公正合理、可追溯、可查询、可公示。这是解决当前问题的关键和核心，中央及各级党委政府必须铁腕推进社会诚信体系构建，从而构建的全国统一、竞争有序、运行顺畅、开放透明现代市场经济体系。

　　5)必须加强和改善我们党和政府官员的作风建设，组织建设和制度建设，消除党政干部队伍中的害群之马;确保党的队伍和官员及公务员队伍能够真正做到“不忘初心，全心全意为人民的服务”，从而构建“作风正派、机构精简、决策高效、行为透明”的干部队伍，带领全国人民跨过中等发展陷阱，力争10-15年的时间让我80%以上居民可支付收入不低于一万美元，而非当前10%居民收入可支配收入达到1万美元。未来十年的2020年代我们依然任重道远，房地产行业不应再次成为经济复苏干扰者和阻碍者。

　　课程地址：北京大学标杆房地产EMBA高级研修班

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