北大房地产班：房地产行业盈利状况与行业风险数据分析及政策建议

　　综合单位建造成本、土地价格和房屋销售价格，12月房屋单位产品销售毛利率在22.93%，较上年同期提高2.91个百分点。

　　从行业投资、销售收入的比较来看、截至12月末投资超出行业销售总额27531亿元，同比下降7.33%;房地产行业仍有大量资金积累，在一定程度上为推动拍卖价格上涨重要推动力量。

　　从待售商品面积及房屋均价，12月末行业存货总额达到4.56万亿元，较上年同期下降2.08%;行业净资产达成7.31万亿，同比下降4.13%;考虑年度投入与销售收入的差额，行业累计年度账面利润26563亿元，较上年下降9.16%;行业年度投入销售利润率为10.92%，较上年下降1.71个百分点;房地产行业的销售利润率远远高于工业企业、进出口销售利润率，房地产依然具有相对较高的利润率水平，吸引实体资金流向房地产行业。

　　房地产行业较高利润率带更多资金由农业、服务业、工业转到房地产行业，高利润的房地产行业对实体产业产生的巨大虹吸作用，导致实体经济不断衰退，导致中国经济的全球竞争力下滑。房地产行业的高利润来自于行业极高的资金杠杆，中国政府支持的房价只涨不跌的，政府高度垄断是房地产行业高利润的关键。

　　从法律层面取消房地产的预售制度，严控房地产企业占用购房人资金，提高首付款比率，消费消除房地产的行业搞好的销售杠杆，政府提出的去杠杆首先应该针对房地销售、信贷的杠杆比率，从银行的经营管理规定房地产银行信贷资金杠杆比例不应超过全社企业经营资产负债率水平，是维护经济社会健康可持续发展，保证社会可持续健康的关键。

　　当前各地房地的问题主要在于各地过度期房销售，建筑商垫资建设，房地产可发商仅仅通过利用政府权利寻租获取的开发资质，一端占去消费者资金，另一端占压建筑商资金，同时挪用资金进行其他业务，中国房地行业的权利寻租为中国最严重的腐败区域，也是全世界范围的最为腐败区域，导致中国社会财富分配的极端不均衡，持续发展必然危害中国经济社会的可持续发展。

　　取消房地行业预售，需要加速构建房地产行业公开透明、可追溯、可查询、可公示的社会信用体系建设，中国房地行业才能健康发展，中国经济才能健康发展，才能避免当前房地产不健康发展导致中国经济社会存在的系统性风险。

　　面对当前情况我们必须大幅度提高新增购房信贷利率水平，适度提高刚需购房的信贷成本，大幅提高对投机性购房的成本，对投机购房进行完全的限制措施;最重要的必须加速推进房地产行业全国信息一体化，将房地产现象作为公民、法人、家庭诚信体系的首先列入项目，尽快落实公民、家庭、法人房地产相关所有信息的公开、透明、可追溯、可查询、可公示，对于各级官员、国企领导及亲属等直接关系人来源不明的多套房产权采取必要的法律强制措施，收归国家所有，拍卖投放市场增加市场房源供应，这是稳定国内房价，防范房地市场价格继续上涨对经济和社会危害不断加深的最为关键措施，也是消除违法官员、违法企事业单位高管权利寻租的关键措施，是为当前经济和社会健康可持续发展的关键措施。这项措施能否真正落实检验政府是否真正落实反腐政策，是否执政为民的试金石。

　　课程地址：北京大学标杆房地产EMBA高级研修班

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