北大房地产班：房地产行业销售方面数据分析及政策建议

　　2019年1-12月商品房新房销售面积为17.16亿平方米，同比下降0.10%，月度销售2.27亿平米，同比下降1.72%。其中，1-12月商品住宅销售面积15.01亿平米，同比增长1.50%;月度住宅销售面积1.93亿平米，同比增长0.65%。

　　从新房的销售和竣工的对比情况来看，住宅的销售占到全部新房销售的88%;远远高于新建房竣工的住宅占比的70%的比重，显然商用、住宅的建造比和需求的比存在的偏差持续发展到新的供需不平衡，房地产产需结构的不合理和不匹配需要引起的地产行业企业和监管部分的高度重视。

　　房销售面积和竣工面积差额7.56亿平米，为销售总面积的50.36%，房屋建造竣工面积和销售面常年存在巨大差距。显示行业的存在不正常现象，行业存在明显不诚信现象，更重要的存在巨大金融风险，监管部门高度关注和地产商必须给予公众一个交代。

　　销售额来看，2019年1-12月房地产商品房销售金额为15.97万亿元，同比上涨6.50%;月度销售额2.07万亿元，同比增长1.24%。其中，1-12月住宅销售金额为13.94万亿元，同比上涨10.30%。月度销售额1.77万亿元，同比增长7.83%，房地产作为居民储蓄的投资投资方向之一。

　　2019年1-12月，居民购房支出占到全社会居民总储蓄的1.17倍，连续4年购房支出超过居民的总储蓄，购房支出占据全社会居民储蓄总额，购房消费不仅蚕食居民的消费能力，更是蚕食产业发展的能力。

　　2019年1-12月，居民存款增长9.69万亿;仅可以满足居民新房购买支出69%。2016年以来，全国居民年度银行存款增长总量持续4年不能满足国内居民的购房总支出，居民存款不断的被房地产占去，居民消费和社会生产投资不然严重缺少居民储蓄和存款的支撑。

　　2016-2019年全国居民的购房者总支出为56.10万亿，其中商品住宅的购买支出为47.51万亿，同期居民总储蓄为46.77万亿，购房总支出超过居民总储蓄必然过度抑制居民的消费支出导致社会需求的不足，影响实体经济发展和政府财政税收的增长。

　　地方政府应当对房价过快上涨、产业发展的下行负直接责任，央行应承担主要责任，央行过度货币超发诱通货膨胀的发展，导致居民资金迅速流向房地产行业，房价过度上涨必须由央行的承担相应的责任。

　　依据新房销售面积销售额测算，2019全国1-12月新房销售价格9310元/平米，同比上涨6.56%;12月均价为9146元/平民，同比上涨3.02%。年度价格再创历史新高。

　　中国房价格只涨不跌价格显示房地产行业高度垄断和行业的腐败，不铲除行业腐败，房地产行业的必然最终危机国家的安全，需要的高度关注，房地产连续4年榨干全社总储蓄，导致当前经济的极端困难。

　　从当前消费、投资、地产行业及社会总需求的发展情况来看，当前中国经济正发生着严重的经济危机，中央政府及各级地方政府必须采取切实有效措施，恢复经济，恢复居民收入增长，提升居民消费能力，解决问题的抓手在农村、农民及中小微企业。在于银行必须尽快取消多套房投机炒房的信贷杠杆，对于房价过高的地区，银行应该完全终止多套房的购房信贷，要求全款支付。

　　不同地区的价格来看，东部地区累计均价12586元/平米，增长7.4%，月度均价12775元/平米，同比上涨0.95%;中部地区累计度均价7096元/平米，同比增长6.27%，月度均价为6834元/平米，同比上涨7.66%;西部地区累计均价7274元/平米，同比增长6.09%，月度均价为7364元/平米，同比上涨3.11%;东北地区累计均价为7862元/平米，同比增长8.5%;月度均价为7317元/平米，同比上涨10.05%。

　　各地房价均创下历史同期和同月新高水平。不同区域的价格巨大差距显示地区经济的差距，东部房价继续高涨，东北地区房价炒作作为明显。东北地区的经济塌陷，但是进一步加大房地产炒作，必然导致东北经济更加困难。

　　国家加大中西部地区基础设施和生态建设投资提升经济与社会发展的潜力;放开户籍管理，全面推行工作居住证制度，允许人员的流动，通过人力资源自由流动实现经济与社会的均衡发展，才能实现经济和社会健康发展，通过人员流动选择地方政府管理水平，人员流动方向和资本流动方向是对各级政府最有效的评价，放开人的自由流动是人类实现进步的重要条件。

　　央行货币总投放是决定不动产价格水平和总体物价水平的关键，央行对房价和物价总水平为政府机构的第一责任人，房价与物价总水平央行信用的最核心体现。

　　新房待售面积方面：统计局公布新房待售面积却持续攀升，12月末全国新房待售面积达到49821万平米，同比下降4.9%,为2014年以来的最低月末库存。按照当月的销售进度，全国新房可供销售2.20个月。其中，商品住宅方面待售面积为22473万平米，同比下降10.40%;新房库存销售比为1.16个月，为历史同期最低水平。

　　对比月末待售面积来看，库存商品房屋主要为工商业用房超，库存面积远远超过过住宅面积，这是一种不正常的现象，工商业住房竣工面积、库存均明显的超过居民住宅，需要影响的监管部分的高度关注。

　　当前商品房和商品住宅的库存销售比降到了较低的历史水平，如果政府不对大城市投机性的购房信贷政策进行调整，不加速推动房地产行业的社会诚信构建、政府官员、金融机构诚信体系的构建，商品住宅的价格大幅波动是不可避免的，从而带来投机性购将会导致大量的刚性需求的住房无法的满足，影响正常的社会安定。

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