清华房地产总裁班谈房地产基金风控常见的误区

　　抵押物就如同车子的备胎，在此之间我们要弄懂项目如果发生问题的清算逻辑：在处置如同地块等项目抵押物时，需要通过第三方诸如法院的介入，对项目公司进行拍卖，而采取拍卖的方式，实质上就是对于持有固定资产项目公司的股权进行转让，进而获得资产的所有权和使用权。因此我们可以得出，控制项目公司股权，往往在某些情况下，即控制了项目公司所持有的固定资产。甄别一些优质房地产企业的项目时，我们采取闭环逻辑去看项目本身。

　　值得一提的是，我们在控制项目公司股权之前，会对公司做净值调查，因为公司的价值是资产+负债决定的，我们会判定公司盈利与否，从而决定是否与其进行合作。项目实质上是优质的，如果先天条件不足，比如一些拿地项目，没有办理土地证，没有地块做抵押物，我们也可以采取控制项目公司股权的方式，去控制项目公司的固定资产。

　　项目公司负债是否完全体现在负债表上?

　　众所周知，房地产行业与其他行业不同的地方，在于其属于高负债行业，因为投资回收期相对较长，但利润率又很高，所以不得不借款进行投资。而房地产商为了避税，往往会在企业报表里抬高自身负债。打一个很简单的比方：在中国的期房市场，地产商往往把卖出的期房体现在负债里，作为未交付的固定资产，但实质上，这是收入，我们不能称之为传统意义上的负债。房地产商往往还会在负债表上加一些关联性的负债，(A、B、C、D四 兄弟，兄弟A赚钱能力很强，就找BCD兄弟借钱，高负债，起到避税的目的。)负债往往分为有利负债和不利负债，根据分析，判定出有利负债与不利负债，更有助于评判企业优质与否。

　　怎么看待个人和集团机构担保?

　　企业担保、实际控制人无限连带责任担保，对于交易对手和项目公司，只是起到锦上添花的作用，为什么这么说呢?对于担保机构，我们做不到对其证章照进行监管，我们无法控制、无法预知、无法保证担保机构在两年后经营过程中会发生何种情况;而对于个人，我们也不可能控制其人身自由、个人财产。因此相对于看担保方，我们更偏重的是对项目公司实施全封闭管理(监管账户、固定资 产等)。使项目公司与集团公司完全的剥离开来。

　　有抵押物一定是好项目吗?

　　抵押物就如同车子的备胎，在此之间我们要弄懂项目如果发生问题的清算逻辑：在处置如同地块等项目抵押物时，需要通过第三方诸如法院的介入，对项目公司进行拍卖，而采取拍卖的方式，实质上就是对于持有固定资产项目公司的股权进行转让，进而获得资产的所有权和使用权。因此我们可以得出，控制项目公司股权，往往在某些情况下，即控制了项目公司所持有的固定资产。甄别一些优质房地产企业的项目时，我们采取闭环逻辑去看项目本身。

　　值得一提的是，我们在控制项目公司股权之前，会对公司做净值调查，因为公司的价值是资产+负债决定的，我们会判定公司盈利与否，从而决定是否与其进行合作。项目实质上是优质的，如果先天条件不足，比如一些拿地项目，没有办理土地证，没有地块做抵押物，我们也可以采取控制项目公司股权的方式，去控制项目公司的固定资产。

　　项目公司负债是否完全体现在负债表上?

　　众所周知，房地产行业与其他行业不同的地方，在于其属于高负债行业，因为投资回收期相对较长，但利润率又很高，所以不得不借款进行投资。而房地产商为了避税，往往会在企业报表里抬高自身负债。打一个很简单的比方：在中国的期房市场，地产商往往把卖出的期房体现在负债里，作为未交付的固定资产，但实质上，这是收入，我们不能称之为传统意义上的负债。房地产商往往还会在负债表上加一些关联性的负债，(A、B、C、D四 兄弟，兄弟A赚钱能力很强，就找BCD兄弟借钱，高负债，起到避税的目的。)负债往往分为有利负债和不利负债，根据分析，判定出有利负债与不利负债，更有助于评判企业优质与否。

　　怎么看待个人和集团机构担保?

　　企业担保、实际控制人无限连带责任担保，对于交易对手和项目公司，只是起到锦上添花的作用，为什么这么说呢?对于担保机构，我们做不到对其证章照进行监管，我们无法控制、无法预知、无法保证担保机构在两年后经营过程中会发生何种情况;而对于个人，我们也不可能控制其人身自由、个人财产。因此相对于看担保方，我们更偏重的是对项目公司实施全封闭管理(监管账户、固定资 产等)。使项目公司与集团公司完全的剥离开来。

　　市场经济全靠自己闯荡，在求异的同时就要创新。房地产行业在”实战运营与创新“之下，适应与调整中前行。企业的长久稳健发展，离不开自身的硬件实力,企业的专业度以及领导者的思维格局与情怀。

　　近年来，房地产业关乎整个国家“经济安全”“国泰民生”，企业的资本聚集力梯度化增强，而企业专业度要求也随之而来。企业专业化团队培养，领导者思维格局与情怀塑造至关重要。于此同时，中心推陈出新，着力打造地产课程新动态，沿袭多年来地产培训课程理念的基础上，实战运营与创新，打造同行业高端培训课程。

　　全力打造房地产实战运营与创新课程学习体系，将系统的，逻辑性的，细致化的对房地产课程内容进行阐述，我们将设置：房地产最新时讯，房地产最详开发运营，房地产多角度管理运营及多元化房地产业态等方面课题内容，对房地产实战运营与创新的董事长同学进行格局，思维与视野的拓宽培养，对房地产总经理同学进行理论结合项目分析，实操运营培养，形成阶梯化层级化培养。

　　培训课程：清华大学房地产实战运营与创新总裁高级研修班【2020官方课程】

　　联系人：李老师 13911249815