清华房地产总裁班谈房地产项目投资的运作流程

　　地产股权基金，本质上讲是私募股权投资基金中的一种，其特征、运作原理基本与广泛的股权基金相类似;同时，房地产股权基金又定向投资于房地产行业，因此属于房地产投资基金中的一种。和其他投资基金一样，通过向符合条件的投资者发行基金募集资金，由专业的管理团队进行管理投资，主要投向房地产领域，收益与风险并存。

　　房地产股权基金运作的最终的目标是寻找优质的房地产项目，投资获利;下面将主要分析房地产股权基金项目投资的运作流程。

　　1) 项目筛选：

　　筛选项目是股权投资基金开展的第一步，从众多项目库存中以最快的速度、最低的成本准确选出优质的项目，是房地产股权基金投资的核心准则。

　　项目的类型从传统角度被分为四类：核心型(Core)，核心增益型(Core plus)，增值型(Value added)及机会型(Opportunistic)。其中，核心型主要投资于繁华地段的物业，例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等，风险相对分散;核心增益型投资的地产类别与核心型相似,但其中部分地产可能需要改进或增值;增值型投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目，风险回报相对更高;而机会型股权房地产基金投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发、或待改造的地产项目，并且关注新兴市场的地产开发机会，追求高风险高回报。

　　2) 投资决策

　　经过严格的尽职调查后，基金管理团队需要作出投资决策，如是否投资、怎么投、投多少。是否投资，取决于项目利润的测算，粗略来说，就是收入扣除成本费用和税金是否达到了项目团队要求的利润值;怎么投，涉及到产品架构，目前见到的房地产股权产品多是以搭建SPV，通过控股SPV的股权，间接持有底层的项目，这种结构可以减少未来退出时资产交易的税金;投多少，取决于基金公司想要对整个项目的持股比例以及底层资产本身的估值情况，为了能对底层资产有控制权，往往房地产股权基金管理团队在SPV层面或资产层持股比例超过50%。

　　3) 投资管理

　　房地产股权基金投资后存续期间，管理人会对投资项目持续跟踪和反馈;往往结合对项目公司章、证、照及重要凭证及所有银行账户的监管，来实时监督项目的进展。

　　4) 投资退出

　　房地产股权基金的退出以对SPV项目公司股权的出售为主，在市场估值较高的时候，将持有股份转让出售，以收回投资并获取收益。

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