清华房地产营销总裁班谈房地产住宅明显升温

　　中国房地产市场远远没有到饱和的程度，更不是存量博弈市场。

　　从城镇化率看，从住房质量看，从新房占比看，从千人购房率看，都远未饱和。

　　兹举例如下：

　　一是中国目前商品住宅年均销售约1200万套，二手住宅交易约400万套，新房占比75%，加上非住宅的新房占比超过80%。

　　二是中国千人购房率约为12，美欧在约20-30之间。

　　三是住宅品质较低，目前城镇居民280亿平米住宅中，建成年代早于2000年的占大约一半。

　　因此，无论住宅还是非住宅，中国房地产市场都远未饱和，也未进入城市更新为主的时代。

　　从套户比、住房品质、人口迁徙看，新房仍将是住宅市场的主角。2019年，定金/销售额约为45%，处于历史高位;按揭新增/销售额约为22%，处于历史新低(长期均值为50%-55%)。

　　因此，居民购买商品住宅的金融能力已被极度抑制，政策和市场的调节方向大概率将有助于居民住宅需求的释放，而不是相反。或者说，尽管居民对房价不跌的预期已改变，但非投资性的刚性需求仍然巨大而强烈。

　　非住宅的供求情况相对宽裕，城镇居民人均非住宅超过6平米，加之消费持续滑坡，这将导致非住宅资本化率难以提升。

　　2019年非住宅销售面积和金额均为负增长，今后数年仍将维持在几乎零增长。空置率居高不下。国内房企对海外REITS的兴趣将持续升温，尤其是走向新加坡和中国香港的案例将大增。

　　非住宅的机遇在于，市场的预期回报率也随着全球经济低迷和低利率蔓延而下降，这有利于REITS上市时给出较低的收益率，并承受较低的资产估值折扣率。从中期看，投资者可能对6%左右的回报已足够满意。

　　简要结论是，中国楼市远未饱和，每年15万亿元的销售额，完全可以容纳数百家年销售超过百亿元企业。

　　而海外REITS或会升温。

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