清华房地产总裁班谈房地产具有哪些属性

　　迈入到万元美金时代，大众的消费更是不断跃进，大众对于房产的需求也在持续升级。而房产具有两类属性，一是居住属性，二是投资属性。关于居住属性方面，大家对于改善居住体验和感受的需求较为迫切，这便是上文所提到的优质房产将会在万元美元时代下飞速发展。关于投资属性方面，大家对于财富管理越来越重视，房产的投资已经成为很大一部分人的必备选择。

　　我们发现，疫情期间，大家长时间在家生活、工作、学习，使得居民更注重的居住体验，改善居住品质的欲望和需求被激发。包括：

　　1、以大户型为代表的改善性需求进一步被激发，二居换三居、四居

　　2、由于长时间居家，大众对住房产品升级的需求更明显，如户型布局、功能分区、收纳等

　　3、低密度、好圈层项目更受关注，如高层换洋房、洋房换别墅

　　4、高品质物业需求，如拆迁房换商品房，差物业小区换好物业小区

　　5、小区的封闭式管理凸显了基础设施配套的重要性，一般配套换好配套

　　所以未来一段时间，选购“优质房产”的趋势将越来越明显。

　　再讲到房产的投资属性，首先来看组数据：

　　2017年全球的股票、债券等所有的资产加起来是340万亿美金，而其中光房地产一项就是168万亿美金，占全球总资产的一半。在中国，这个比例还要大一点。根据不同的机构估算，中国房产占家庭总财富的比例是6成到8成(来源：《香帅中国财富2020》)

　　我们发现，房产是我国家庭财富中最重要的组成部分，经历了这十几二十年的发展，全社会形成一个共识：还是房产投资保值增值。但是，就最近的15-18年的房价疯涨，让很多人认为房价已在高位，那么当前房子到底还能不能投呢?

　　【首先从供求端来看】

　　中国现在城镇化率只有60%，距离发达国家的城市化率80%还有距离，中国未来还要将新增2亿城镇人口，而且在主要的都市圈和城市群，所以市场需求和容量还很大。

　　【其次从资产收益率来看】

　　过去100年，全球GDP的增速约3%，资产收益率大约是6%，而房产近10年的收益率跑赢各类理财产品，并且清华大学经济管理学院教授武康平认为：人均GDP800-8000美元时期是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均GDP13000美元的水平才会出现下降。目前中国是刚刚破10000美元，距离13000还有一段时间。

　　【最后从国情来看】

　　中国的国情决定了房地产的特殊地位，香帅在《香帅的北大金融学课》里讲过：“咱们是一个中央集权国家，王的信用非常强大，但是民间信用薄弱，而中国的城市土地是归国家所有。”这句话意味着，中国的房地产市场拥有的是“王的信用”，享有的是政府的背书。相比于股票、债券等市场，房地产吸纳资金的能力就要强很多。虽然受疫情影响，但是相关倾斜性的政策陆陆续续在出台，当前房价可能不会大涨，但一定不会让它大跌。维稳是重要的目标，在其他财富资产面临全球经济影响剧烈波动时，中国的房价当前至少保稳。

　　综合供求关系、投资回报、国情等相关情况，其实核心城市核心地段的房产依然是较稳的投资选择。

　　但是，也有不少的人士对于接下来的房产投资并不看好，主要观点包括：

　　1、城镇化的战略会让小城市的房子卖不出，而核心城市的限购、限贷政策让大家无法投资，投资的通道并不顺畅，且投资成本较高。

　　2、标准化的产品不适应市场的新需求，溢价空间有限。

　　3、疫情对客户的收入产生较大影响，抑制市场需求。

　　“万元美金时代”下的房地产也会面临更多的变化和迭代，我们要在大的时代背景下去思考客户的变化、产品的迭代、价值的重塑、投资的逻辑，只有这样才能更从容、更稳健!

　　市场经济全靠自己闯荡，在求异的同时就要创新。房地产行业在”实战运营与创新“之下，适应与调整中前行。企业的长久稳健发展，离不开自身的硬件实力,企业的专业度以及领导者的思维格局与情怀。

　　近年来，房地产业关乎整个国家“经济安全”“国泰民生”，企业的资本聚集力梯度化增强，而企业专业度要求也随之而来。企业专业化团队培养，领导者思维格局与情怀塑造至关重要。于此同时，中心推陈出新，着力打造地产课程新动态，沿袭多年来地产培训课程理念的基础上，实战运营与创新，打造同行业高端培训课程。

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