2019年中国房地产市场形势总结之土地篇

　　北京大学标杆房地产EMBA高级研修班解析2019年中国房地产市场形势之土地：土地市场处低温态势，结构性拿地机会呈现

　　全国300各类用地供需规模同比基本持平，住宅用地推出与成交面积出现小幅增长。据初步统计，2019年1-11月，全国300城各类用地供需规模与去年同期基本持平，其中，住宅用地推出10.3亿平方米，同比增长2.0%。成交方面，据初步统计，2019年1-11月，全国300个城市各类用地共成交16.9亿平方米，同比下降1.5%，其中，住宅用地成交8.2亿平方米，同比增长3.4%。

　　住宅用地成交楼面价为历史最高水平，平均溢价率保持在低位。据初步统计，2019年1-11月，全国300个城市各类用地成交楼面价为2527元/平方米，同比上涨17.9%。其中，住宅用地成交楼面价为4409元/平方米，同比上涨17.3%。溢价率方面，2019年1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为13.9%，与2018年同期基本持平。其中，住宅用地平均溢价率为15.7%，较2018年同期下降0.3个百分点;商办用地平均溢价率为6.4%，较2018年同期下降0.8个百分点。

　　2019年以来，全国土地市场热度呈前高后低态势，下半年流拍水平升至8%左右。具体来看，2019年二季度全国高价地共成交133宗，宗数占总成交宗数的比值为5.8%，达到2018年以来的最高值，流拍率仅为4.8%，二季度土地市场回温，部分热点地块刷新区域甚至全市成交楼面均价;三季度以来，随着房企融资环境的收紧，企业资金压力渐显，高价地宗数占比持续下降，流拍占比持续提升，11月流拍宗数占比为8.9%，仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市场整体表现较为理性。

　　2019年，住宅用地供需规模同比小幅增长，成交楼面均价保持较高水平，平均溢价率与去年同期基本持平，仍处低位，土地市场整体表现较为理性。具体来看，上半年企业在资金环境改善、投资收敛聚焦等因素影响下，热点城市竞拍热度提升显著，部分地块成交楼面价刷新区域甚至全市楼面均价历史记录，为后期开发、运营、销售等阶段带来一定压力;进入下半年，房地产调控政策保持收紧态势，金融监管持续加强，受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响，土地市场明显降温，住宅用地流拍率持续提升，11月已升至8.9%;值得注意的是，随着土地市场的调整，部分热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价比一定程度上提振了企业拿地积极性，带动部分城市成交楼面均价出现结构性上涨，但在房地产金融管控继续从严下，土地市场仍将保持平稳态势。

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