2020年房地产行业企业多元化扩张态势趋缓，回归地产行业本质

　　近年来，随着住宅市场增速放缓和市场需求日益多元化，众多房地产企业纷纷加大对相关领域的拓展，产业与地产的相互融合日益显著。但需要注意的是，经过这些年的探索和布局，地产企业拓展相关产业的商业模式已逐渐成熟，对绝大多数企业而言，困难比想象中大得多。

　　1) 产业园区开发：以华夏幸福为例，产业服务收入看起来很美好但面临账期长、资本运作难度大等困难，产业形成需当地产业基础较好、企业长期投入等多方面因素推动华夏幸福在开发园区时，与政府通过协议约定收入实现方式，其中土地整理、基建、规划设计等相关收入，按成本返还10%-15%;大头是产业发展服务(即招商引资)，按引入企业落地投资额45%返还。2016年起，产业服务收入即因为其高利润率贡献更多毛利，2017年地产销售收入下降超过20%，但产业服务收入稳定增至231亿元，2018年小幅增至239亿元，但毛利率降至77%，且账期较长，前两年对应值分别为185.5亿元和347.4亿元(平均账期超过1年，2018年报提取坏账6.4亿元)。

　　2) 医养、新能源等：以恒大为例，医养产业资金投入大，严重依赖住房销售弥补资金恒大以恒大健康(0708.HK)作为其进军医养、汽车等产业的平台，通过与哈佛合作建设“博鳌恒大国际医院”(布莱根和国际医院在华唯一附属医院)，恒大顺利进军医养产业。截止2018年底，恒大以“养生谷”为医养业务，已布局三亚、海花岛、南京、云台山等12个城市，当年消费额34.6亿元(带养老服务的房产销售)，2019年上半年新增3个城市，未来三年将布局50个城市。同时还以新能源汽车产业获得广州番禺等多个重点区域土地资源。从实际财务数据来看，房产销售在较长时间内仍是企业拓展多元化产业的主要资金来源。2019年上半年恒大健康的医疗服务收入目前不足1000万元，财务费用同比增长近100倍，主要源于新能源汽车相关投资达到百亿级别，对其短期业绩影响显著。

　　3) 长租公寓：以该领域首个上市公司“青客”为例，亏损是企业拓展租赁业务的难题近年，租赁市场得到万科、龙湖、旭辉等众多开发企业的关注，万科集中式公寓的开业数量已突破10万间，链家、华住等房地产服务、酒店等相关企业也纷纷介入。从租赁行业的商业模式来看，轻资产模式盈利主要来自房租差价，利润空间薄，对运营能力要求高;重资产模式对资金和资产管理能力要求高，有赖于租金上涨和REITs等政策突破。以已经上市的长租公寓第一股“青客”为例(2019年11月5日上市)，目前管理9.7万间，2018财年收入8.9亿，但亏损5亿元，2019财年前三季度收入8.98亿，亏损3.7亿元，目前市值不足40亿元，较IPO跌幅超过40%;同时我们也能看到，上海、杭州等多个城市出现长租公寓运营商暴雷的情况，这一行业赚钱的难度可见一斑。从商业本质上讲，由于租金价格相比资产销售价格长期低位运行，长租公寓的困难在于租户支付能力提升有限与品牌公寓价格预期高之间的矛盾。与开发销售业务相比，租赁服务的业务规模和利润贡献低了几个数量级，预计2020年将有更多的开发企业放缓在长租领域的扩张步伐。综合以上分析可以发现，各类新兴领域普遍资金投入大但回报周期长，收入多样但量级明显小(与房产销售相比，租金、管理费、金融投资收益等收入低了好几个数量级)。对地产企业而言，应当结合自身能力边界，在业务模式、资金投入、产业协同等方面精细考虑，与相关产业机构联合，尊重相关产业的商业模式本质。对绝大多数地产企业而言，房产销售仍是第一要务，也是向更多产业延伸的起点。

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