2020年房地产行业监管环境仍趋紧，金融与地产战略协同

　　采用类似杜邦分析的方式对影响企业增速的原因拆解成四个指标：权益乘数(即杠杆率)、存货占比、货值乘数、开发周期。将之前十年前三十强企业分成三类进行对比分析可以发现：销售规模复合增速>40%的房企，权益乘数为12.9;增速在25%-40%的房企为7.4，<25%的为4.0，差距为数倍，是影响企业销售额增速的主要原因;碧桂园、恒大、融创的权益乘数均超过10倍，前30强房企的平均水平为7.4。另外三个指标差异不大：如存货占比约60%左右，货值乘数为3.5左右，开发周期在3-4之间。展望2020年，随着金融供给侧改革的深入，通道业务将进一步淡去，以银行、信托等债务融资为主的融资方式受到严格管控，机构房地产业务占比和余额将继续受到管控。对龙头企业融资方式分析可以发现，以银行信贷为主的债务杠杆已纷纷用到极致，也很难进一步放大。公司债等债权直接融资方式受限于杠杆率和融资规模的刚性要求，杠杆率相对较低、经营较为稳健的企业，有望进一步扩大公司债规模。在整体信贷规模和流动性提升的大背景下，企业可合理利用资本市场的窗口期，灵活应用公司债、票据等直接融资产品补充其资金来源;年初龙湖、旭辉、融创等上市房企纷纷在香港发行美元债，利率与规模十分理想。

　　对房地产企业而言，2020年可重点关注的融资方式有：地产项目融资从传统的债权融资为主转向股权投资(初期可能以优先股等中间形态出现)，从主要看主体信用到更关注项目现金流。从丰富项目开发模式角度来看，越来越多企业不再追求全资并表，而是与地产同业或金融机构进行股权合作。在此过程中，资本代建、小股操盘、小股东配资等融资方式也将大放异彩，归根到底是帮助企业以更少的资本金获取更大的开发规模，具有产品溢价、项目管控能力的企业将获得更多机会。资产证券化，随着市场成熟和投资人的更趋理性，以往主要关注强主体、对资产自身现金流关注不够的倾向有望得到缓解，拥有好的现金流的资产将继续获得投资人的认同，更看重项目自身收益而不是主体信用。 从金融机构与企业合作的角度来看，地产与金融的融合、战略协同将更加紧密，在更多依赖公司债、股权基金等直接融资方式的同时，由于行业销售和融资压力仍在高位，兼并收购和不良资产处置的机会将会进一步增多，地产企业与金融机构在此领域的合作机会将会涌现。

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