2020年房地产行业居民杠杆回落支付能力增强

　　历史数据显示，贷款额度放松推动个人购房贷款增长，是促进有效购房需求放大的主要推动力。以新增房贷占商品房销售额比重来看，2017-2019年，由于二套房首付要求明显增加，无论是个人端数据，还是企业端数据，居民杠杆率均在30%-40%间，较2016年的高峰下降约10-20个百分点。另一方面，2018年起，居民储蓄连续两年增长超过7万亿元(为居民收入扣减日常消费、卖房、贷款等相关支出后的剩余资金)，再度高于同期贷款余额增量，表明居民整体负债杠杆率明显下降，总体支付能力仍较强。杠杆率的下降与首付政策调整密切相关，同时也源于“房住不炒”等相关严格政策限制下投资投机需求逐渐淡去，更多依赖自有资金推动的自住需求成为市场主力，一定程度减缓了银行资金过多集中到房地产的潜在风险，也能缓解决策部门对居民杠杆率攀升的担忧，有助于金融业与房地产业关系良性互动、更趋合理。

　　2019年以来，尽管社融增速加快，但受金融去杠杆政策滞后影响，人民币贷款增速再度下行，M2增速相比2018年低点小幅回升，未能改变GDP增速继续下行的态势。展望2020年，预计社融和信贷投放量稳中有升，全年人民币新增贷款增速超过10%，有望达到18万亿元。在贷款额度整体相对宽松的背景下，即使杠杆率进一步小幅下行，居民购买力总体向好和人民币贷款增长仍将推动商品房市场规模扩大。

　　政策方面，中央坚持房住不炒，地方因城施策，环境平稳利好需求释放。资金方面，货币政策逆周期推升信贷投放规模，居民杠杆回落，储蓄余额大幅增长，支付能力有保障。需求层面，改善型需求更加显著，城市轮动带动全国销量继续高位运行。供给层面，房地产企业推盘开发节奏继续，龙头房企引领市场变化和行业发展。建诚晟业预测，2020年全国商品房销售金额小幅增长5.4%，商品房销售面积微跌1.0%，商品房销售均价结构性上涨6.5%。

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