2020年房地产行业改善型需求更加显著

　　首次置业需求有所下降但规模依然庞大：2018年新增城镇人口1790万人，是本世纪以来除2008年的最低水平;目前城镇化率已逼近60%，在达到70%之前，预计每年新增城镇人口仍在1500万人以上，对应住房需求约5亿㎡。居民改善需求逐渐成为市场主体：截至目前，人均居住面积已逼近40㎡，经过二十多年的大规模住房建设，住房数量普遍短缺已成历史;但据2010年人口普查数据，城镇范围内仍有超过20%的住宅建于1990年前(估计规模接近50亿㎡)，迄今已超过30年，即城镇范围内有大量老旧小区。随着收入增加、品质要求提升，城镇现有居民的换房改善需求将取代新增居民的首次置业，成为市场需求的主流。能够在产品上等方面提供更多价值(包括户型设计、科技含量、综合配套等多个方面)的企业，将更具有市场竞争力。

　　中央经济工作会议提及“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”，“新棚改”有望再次助推市场需求：2018-2020年为棚改三年攻坚期，拟完成1500万套，但由于部分省市房价上涨压力大、棚改资金用途监管不严，2019年的棚改开工计划减至289万套，不足之前四年平均每年600+万套的一半。历史数据显示，棚改货币化安置对住房销售的贡献超过15%，对开发投资的贡献约10%-15%。预计2020年棚改计划止跌反弹至500万套，成为全国房地产市场需求放大的重要推动力，更依赖棚改货币安置的三四线城市可能迎来利好。

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