旭辉集团CEO林峰谈2020房地产行业形势

　　疫情之下，大家一样很迷茫。2020年注定是不平凡的一年，开局我们遭遇新冠肺炎疫情这只“黑天鹅”，后续无数未知与挑战扑面而来。楼市停摆，市场、销售、交易和经营按下暂停键，春节期间全国各大城市更是零成交和零供应。

　　时至今日，疫情发展依旧很难预测。如果3月整体销售下降50%，那么楼市将受到更大的冲击。预估2020年影响GDP总量或高达10万亿元，影响房地产规模达1万亿元，今年的销售将在原有规模基础上下调5%~10%。

　　对于大部分房企来说，疫情渗透的时间越久，生产经营节奏破坏力度和后期修复成本将大大增强。留给大家的时间不多，一季度已遭受重创，这意味着我们需要用剩余的三个季度去追赶全年的业绩，疫情之后，我们需要争分夺秒跑出“生死时速”。

　　这是一场大考，每一个人都是考生。

　　“黑天鹅”不可预测，“灰犀牛”不可避免。企业和个人无时无刻不在直面变化、拥抱变革。行业发展至今，我们需要这样一次清零，然后重新深度思考行业变局和未来的方向。

　　旭辉集团CEO林峰：2020年，政策环境对房地产友好些

　　一、政策环境之变

　　政策永远是用来与市场风险对冲的，而不会是叠加。今年整体看，政策环境会对房地产行业友好一些。

　　另一个有机会的是，高端市场限价和限购或将放开。北京去年已经有了试点，让高端的靠市场，中端的配政策，低端的给保障，这更符合市场规律。

　　二、市场之变

　　如果没有较强的政策支撑，2020年商品房销售总量很可能回落。2019年销售总量为15.9万亿，其中一二月份占比合计8%，3月份占9%。现在楼市全部速冻，线上销售都是空话，没有线下体验，消费者不会下单，但即使开放售楼处，客户也不敢来。

　　乐观估计将影响全年销售4-5个百分点，如果再延到3月份，可能就要影响到10个点左右。那么，2020年的销售总额很可能回落到2018年15万亿左右的水平，也就意味着，2019年有可能成为地产行业销售的历史峰值年。

　　房价有回落压力。虽然不会严格限价，但部分企业为了应对到期债务，将不得不降价销售回笼现金。

　　三、行业之变

　　行业的规模有可能到达顶点，顶点有可能意味着拐点，今后可能都很难超越这个总量。头部企业的规模增长也相应放缓，甚至持平，部分中型企业有较高增速的可能性，会缩小与头部企业的差距，小型企业规模高速增长的机会已经极小了。

　　免疫力很重要，也就是提高自身经营质量的能力。抗疫也让我们明白，自身免疫系统才是健康根本，个子大不一定代表免疫力强。

　　开发企业经营的开门七件事是：投储供销存回利(投资、土储、供货、销售、库存、回款、利润)，2020年会发生变化。

　　今年的销售要在后面三个季度追赶年度总目标，会更难更累，但销售创新的手段目前看并不多，在今年销售总量下滑的同时，行业的营销费率会比2019年更高。

　　今年的重点是去库存。库存，特别是现房库存和滞重库存，就是消耗资金成本的癌症，会占用宝贵资金，吃掉仅有的利润。

　　整个一季度，回款规模估计会同比下降40%左右。希望今年的限贷和按揭额度能有所宽松，否则有很多短债到期的企业将会很难过。

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