清华房地产创新研修班谈以德国为代表的储贷结合的房地产金融模式

　　德国房地产金融系统是世界上最引人关注的一个系统，它把三种类型金融系统，即存款系统、抵押银行系统和配贷储蓄系统综合在一起。

　　1、德国房地产金融体系的三大特点

　　(1)广泛运用存款系统和抵押银行。存款抵押银行是德国最大购房贷款人。存款抵押银行一般金融机构子公司，面向各个经济部门贷款，其中住房贷款占贷款总额45%。抵押银行提供长期抵押贷款，按固定利率发行抵押债券筹措资金。抵押银行发放的长期住房贷款占各种银行机构发放长期贷款总额近30%。另外，德国存款系统业务也比较广泛，其中德国储蓄银行占个人储蓄存款总额50%。

　　(2)运用配贷储蓄系统吸收存款。所谓配贷储蓄系统，是参加者按照合同储存一定数量金额以后，就得到了取得贷款的权利，贷款金额相当于存款金额。存款和贷款利率都低于市场利率水平。也就是用潜在购房者储蓄，对购房者提供贷款。配贷储蓄系统在德国占优势的主要原因：一是有足够供私人租赁使用的住房，因此大多数住户可通过租房住很长时间，这种时间上的充裕为吸收合同储蓄提供了必要条件;二是政府与互助储金信用社和其他金融机构联系密切，德国三分之一的社团活动由公共机构担保，而大部分私营社团归其他金融机构所有。因此，由住房互助储金信贷社经营的配贷储蓄系统，得到了公众认可。

　　(3)德国商业银行一般采用出售抵押契约、发行地方债券等方式来作为抵押贷款的资金来源，而通过储蓄筹集的资金所占比例很小。其住宅抵押贷款业务主要通过下属抵押银行进行。它不仅为住宅建筑商、代理商和个人购建房发放贷款，而且对其他经营住宅的金融机构发放融资贷款。其中住房贷款占德国抵押银行贷款总额的份额最大。

　　2、储贷结合的住房金融模式

　　储贷结合的住房金融模式德国住房制度的一大特色，是自成体系、利率隔离、专款专用封闭式运营的。主要有五方面特点：

　　一是专款专用。德国住房储蓄银行的资金来源于居民住房储蓄、银行间融资、国家资金等，而资金用途仅能用于为参加住房储蓄居民发放购、建房贷款。

　　二是存贷挂钩。德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项。按规定居民要先与银行签定住房储蓄合同，按月在银行存款，当存款额达到储蓄合同金额50%之后，住房储蓄银行把合同金额付给储户，其中存款额和贷款额各占50%，德国银行将此称为“配贷”。贷款是每月按固定金额偿付，一般为合同金额的0.6%。配贷发放是银行根据对各储蓄合同评估值确定的顺序核定的，存款越多，评估值就越高，贷款的发放就越快。配贷机制的推行，有效地降低了借款人的信用风险。

　　三是利率固定。德国住房融资体系中存、贷款利率都是固定不变的。一般情况下，存款利率为3%，贷款利率为5%，存、贷款利差为2%，同时贷款利率低于其他同期贷款利率水平。

　　四是实行奖励。为了鼓励存款，德国政府针对收入状况及住房储蓄合同中的存款额对居民实行不同奖励政策，包括住房奖励储蓄金、雇员储蓄奖金和职工资产积累奖励等，使更多中低收入者从中受益。

　　五是政府与市场紧密结合。德国参与合同储蓄的金融机构既有公营的，也有私营的。住房储蓄银行是国家为解决居民住宅问题于1924年创立的。信用合作社是典型民间合作互助组织，而建房储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会则既有公营的也有私营的。

　　3、抵押贷款证券化

　　抵押债券是以抵押贷款作为担保的债券，它不通过交易所而直接与发行银行进行买卖，流动性很高。抵押债券利息固定，抵押银行买进抵押贷款的同时，必须对等发行抵押债券，债券通常采取不记名方式。德国的抵押证券是一种由登记所发行用来证明抵押权登记内容的证券。设定抵押权的协议和登记是抵押证券的必要条件。房地产所有者在不指定贷款单位阶段，能预先为自己设定抵押权，这样设定的抵押权称为所有者抵押。所有者抵押证券虽然尚未确定贷款单位(债权人)，但能预先借款作为迅速集资的准备，同时还能保守秘密(如果所有者抵押，登记单上不出现抵押权者名字)。由于这两个特点，该抵押证券己被广泛地用作资金融通担保，类似证券还有土地债务证书等。

　　4、健全的法律制度

　　德国储蓄银行的发展主要是受国内相关法律保护。德国《住房储蓄银行法》规定，只有住房储蓄银行才能够办理住房储蓄，国家对于居民储蓄的唯一奖励即住房储蓄奖金也只能通过参加住房储蓄才能享受得到，充分调动了居民参加住房储蓄的主动性。同时，也支持了住房储蓄银行的发展。

　　在资金运用上，《住房储蓄银行法》规定住房储蓄资金只能用于与住房建设有关的项目，如以居住为目的的房屋建设和改造，为居住区建设的水、暖、电等配套设施等。法律还规定了银行把储户存款存到其他银行的限额，限制银行将储户存款用于风险交易，从而保障了住房储蓄资金被全部用于居民住房建设。

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