清华房地产总裁班谈房地产轻资管理为何如此火热

　　轻资产模式是相对重资产模式而言，房地产行业去杠杆化是其受捧的主要原因。　　  

　　上 述报告指出，无论是房地产企业还是城市更新运营企业，其轻重模式之间的转换，主要取决于资产升值所处的不同阶段。在资产升值阶段，重资产模式为优。当土地 资产和房地产物业升值速度高于资金成本时，房地产企业必然会寻求储备更多土地和持有更多物业。土地储备成为衡量房地产企业价值和实力的主要标准，有时候甚 至是最重要的标准。在这种情况下，持有资产本身就可以获得丰厚回报。　　  

　　对于为什么要去做轻资产，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政给21世纪经济报道记者的解释是，在资产配置方面，最理想的状态当然是资产快速增值。但国内的二线城市甚至是三线城市，购物中心体量、供应量都处于过大情况，但整体经营情况不是非常好。　　  

　　周政认为，有时候不需要背负过重的资产，可以发挥基金、社会的力量，用一个小的杠杆去撬动更多的资产运营，而这可以让大悦城的品牌输出速度加快。周政称，所谓的资产管理模式，实际上是希望做轻、速度做快、成本做低和回报做高。　  

　　上 述报告指出，轻资产模式有利于解决品牌企业扩张的资金问题。城市更新资金需求量大，特别是在资产价格上涨和高位运行情况下，如果完全依靠自身资金收购持有 旧资产后再开展更新，在经济上往往是不可行的，即使可行但回报率必然降低。而轻资产运营通过将资产持有等部分环节转移出去，减少了资金占用。在相同自有资 金下，品牌企业通过品牌输出迅速扩大经营规模，并获取品牌溢价。在轻资产模式下，经营能力越强、效率越高的品牌企业优势越明显  

　　从现实角度 看，开发商转型轻资产的动力是，高杠杆不复存在。“以前地产商的运作普遍是高杠杆模式，那时候地价也便宜，而且很早就可以预售，开发 商可以拿很少的钱去撬动整个项目。但这几年调控下来，开发商获取资金的便捷程度、杠杆使用情况没有以前那么容易。另外，从房企的财务报表上也可以看出，房 企每年的利润和销售额增长普遍遇到了天花板，甚至一些持有资金的资本方也在加入房地产市场战团中，市场竞争也愈发激烈。”

　　从某种程度上看，房地产的轻资产模式像在遵循阿基米德定律。　  

　　阿基米德定律即杠杆原理，支点选得好，两臂之比足够大，再重的物体，即使是地球也可以移动。　　  

　　研究发现，轻资产模式除了可以加速品牌扩张以外，还有利于加速城市更新。　  

　　上述报告指出，在城市更新中， 如何通过既有物业用途调整创新、建筑设计改造创新和经营模式转变创新等实现物业租金和价值提升等，都需要更加专业、更加具有创新能力的企业参与。　  

　　在轻资产模式下，更新运营企业通过整合内外资源，将不具备竞争力的环节外包，将资金和精力集中于具有优势的核心业务，如品牌提升、资金融通、建筑改造、商业运营等，从而能更好满足城市有机更新的创新要求。

　　另外，由于城市有机更新中涉及资产方、资金方、经营管理方等不同主体。通过轻资产模式，将不同主体的优势结合起来，更好地体现出社会化分工和产业链优势。

　　品牌输出型的运作方式则多种多样，其管理模式是通过品牌化的输出实现增值，盈利模式是收取品牌管理费。

　　轻资产模式在房地产运营中优点显而易见。但从开发商转型层面看则优劣并存。李宏认为，开发商转型轻资产最大困境是如何扭转惯性思维模式。

　　市场经济全靠自己闯荡，在求异的同时就要创新。房地产行业在”实战运营与创新“之下，适应与调整中前行。企业的长久稳健发展，离不开自身的硬件实力,企业的专业度以及领导者的思维格局与情怀。

　　近年来，房地产业关乎整个国家“经济安全”“国泰民生”，企业的资本聚集力梯度化增强，而企业专业度要求也随之而来。企业专业化团队培养，领导者思维格局与情怀塑造至关重要。于此同时，中心推陈出新，着力打造地产课程新动态，沿袭多年来地产培训课程理念的基础上，实战运营与创新，打造同行业高端培训课程。

　　全力打造房地产实战运营与创新课程学习体系，将系统的，逻辑性的，细致化的对房地产课程内容进行阐述，我们将设置：房地产最新时讯，房地产最详开发运营，房地产多角度管理运营及多元化房地产业态等方面课题内容，对房地产实战运营与创新的董事长同学进行格局，思维与视野的拓宽培养，对房地产总经理同学进行理论结合项目分析，实操运营培养，形成阶梯化层级化培养。

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　　联系人：李老师 13911249815