清华房地产总裁班谈房地产代建模式的类型

　　近年来，国内房地产行业总体不断降温，政策持续收紧，传统的“买买买”与“卖卖卖”发展方向越来越困难，房地产企业为了自身的发展，纷纷开始尝试转型，轻资产运营模式成为多数房企的主要探索方向。其中，以绿城为代表的“代建模式”受到越来越多房企的青睐。

　　房地产代建起源于美国，是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验的房企一般作为代建方，为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

　　最初的代建模式是政府代建，政府的保障房和市政设施等委托给房企代建，房企仅收取代建费。随着行业的发展，具有开发优势的头部企业开始为其他小开发商代建项目，获取的代建费用相对较高，全流程之后的收益可以达到5%-8%，如果代建方能够将资本引入代建项目，或者直接为代建项目提供融资或者增信，可以获取除代建费外的融资利差或者项目分成。

　　1)政府代建政府代建是许多房企做代建项目的入门。与传统自有资金房地产开发项目不同，政府代建模式是由政府(项目业主单位)提供土地和资金，依法通过招投标，选择社会专业化的项目管理单位(代建单位)负责项目的投资管理与建设施工组织工作，项目建成后由政府支付给代建单位一定的管理费用。近年，由于棚改安置的相关政策持续进行，各地政府就安置房、公租房等项目与许多房企达成了合作，对房企的门槛要求也并不高。项目结束后房企一般能获取相应销售额或利润5-8%的分红。

　　2)商业代建商业代建是与已经或计划取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，绿城管理根据代建委托协议中的契约关系负责项目全过程开发管理服务，通过品牌输出和管理输出，满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定，收取一定比例服务费的代建方式。

　　通常是品牌较好的大中型房地产企业，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。项目的委托方通常是中小房企，与政府代建相似，提供土地和全部或部分的资金，由受托方全权负责后续的项目开发、运营和管理，绿城就有许多代建项目是这种模式，其净利率甚至达到30%，超过不少以传统房地产开发模式为主的企业。

　　3)资本代建资本代建是委托方多为外部资本，不一定存在实际经济主体，且可能并未获得标的地块的土地使用权，为此类具有房地产投资需求的金融机构提供从项目研判、土地获取至房产开发的全过程服务，最终为金融机构实现安全、高效的投资收益的代建模式。

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