清华房地产实战总裁班谈房地产运营如何把控相关进度

　　项目运营管理的基本功即进度管理。

　　通过分级计划管理(集团关键节点计划-项目主项计划-专项计划-部门月度计划)，强化纵向协同(集团-城市-项目)和横向协同(投资-设计-工程等职能线)。

　　1.一控：集团关键节点

　　关键节点：能够反映项目获取、设计、生产、销售和收入实现的标志性时间。

　　一般包括：五证办理完成时间点、工程重要节点、影响项目现金流的节点、影响项目利润规划的工作节点。即拿地日期、开工日期、开盘日期、竣工备案日期、交房日期等。

　　2.二控：影响品牌和利润的重要节点

　　(1)价值链前端——项目利润影响大的重要节点管控多数与设计相关，因为设计决定了80%的成本，同时在很大程度也决定了市场能否接受，例如：项目策划、方案设计。

　　(2)价值链中端——招投标管理、初步设计、施工图设计等。

　　(3)价值链后端——影响客户体验的重要节点，如景观设计、公共部位的精装修方案设计，品牌。

　　3.三控：涉及多部门、跨层级协同频繁的关键节点

　　明确协同权责。

　　4.四控：主项计划

　　项目开发周期直接关系到企业现金流和利润，因此主项计划必须吻合关键节点计划，吻合公司经营指标要求，并且吻合工期要求。

　　5.五控：专项计划

　　专项计划：对项目某一方面、某一工作项、某一组工作项制度的更明晰的进度计划。

　　如：基于职能划分的设计专项计划、营销专项计划、报建专项计划等;基于多部门协同才能有效完成的关键协同类专项计划，比如开盘专项计划、交房专项计划(交房后财务才能将预收账款转为收入);基于风险类的专项计划，比如施工许可证办理专项计划。

　　6.六控：楼栋进度

　　出正负零后开始，现场工程师每周完成本周各楼栋的形象进度汇报，主要汇报：项目主体结构(含桩基与屋面)、外脚手架拆除、建筑装饰装修工程、建筑电气、给排水工程。

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