清华房地产总裁班谈房地产预售制度为何难以改变

　　其实对于预售制度的反思也不是没有。

　　早在2005年8月央行就曾在《2004年中国房地产金融报告》中建议：“可以考虑取消一定的现行的预售制度，对于房地产行业的销售制度进行相应的修改，而现售制度还是比较合理的。”这一建议也引发了之后一系列关于预售制度存废的讨论，但其后随着住建部官方表态不会取消预售制度，讨论逐渐销匿。

　　2010年4月，住建部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，首次明确提出推行商品住房现售试点，鼓励各地结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，引导房企现售商品住房。

　　2017年5月26日，广东省人民政府发布《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知，对防范金融和房地产风险做出了明确指示，强调因城施策，密切监控房地产市场动态，严禁各类加杠杆金融产品用于购房首付款，同时提出鼓励推行现房销售制度。

　　2018年，也就是去年中秋，广东省酝酿取消商品房预售制度 全面实施现房销售

　　广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“《通知》”)广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

　　但是，有关于调整预售政策的尝试主要集中在地方，而且现房销售的政策主要集中在降低土拍市场热度，而非对预售制度框架的调整。

　　个人认为，预售制度全面取消现在还不具备条件。

　　最主要的原因就是，这个制度对于开发商太重要了。在所有开发商项目资金中，预售资金大约要占一半以上。要知道，房地产是个资金密集型的产业，资金链不断裂是开发企业的生存底线。土地款要靠预售款来支付(拆东补西)，工程款要靠预售来维持，各种证件税费要靠预售款来办理。

　　所以，碧桂园这种高周转房企，才提出了“拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”的资金链要求，才有了所谓的快周转奇迹，才有了三年成为宇宙最大房企的奇迹。

　　然而，一旦取消预售，“5个月资金回笼，6个月资金回正”，将变得绝不可能，因为从开工到完工，高层住宅没有2年时间根本不可能，多层住宅没有1年根本不可能，再加上前期工程准备，手续办理时间，开发商从拿地到回款，很可能将拖延到2年到3年以上。

　　一旦“预售制度”完全取消，中国房地产无疑将会完全重启。

　　90%的中小开发商就会死亡，也没有那么多不专业的房企来插一脚。

　　因为中国90%以上的中小开发商自身的资金量根本无法支撑从拿地到房产销售的过程，中国整个开发商将会完全洗牌，并购重组，大鱼吃小鱼，将变成所有包括三四线城市房地产市场的三年常态。

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