清华房地产总裁班谈房地产预售对购房者产生的影响

　　当“预售”在对开发商有利的同时，对购房者却十分不利。因为预售的房子存在烂尾、长期拖延的可能，而这种情况在各地屡次发生。

　　从商品交易方式上看，房屋未建成就预先销售，这为部分开发商虚假宣传、偷梁换柱创造了机会。购房者付钱的时候只能看到样品(样板房)，而看不到最终的产品。

　　购买者一旦交款后，主动权就转到开发商手中，一些开发商只重销售，不重品质，一些地方的房企甚至刚拿到地就敢开盘销售。

　　由于房子尚未建好就开始销售，消费者无法亲眼看到房子就必须交全款或还按揭，而一旦出现房子“货不对路”的情况下就非常无可奈何，因为按照中国的现行法律只有两种情况才能退房。

　　第一、面积误差超过一定标准。

　　第二、楼房支撑架构出现重大问题。

　　说白了，就是你的房子有了坍塌的危险，你才拥有在法律层面上的退房理由。

　　预售制度下，一旦与开发商签订了合同，付了首付款和银行贷款，房子好坏你都得认。因为一方面是违约后的长达三五年的官司问题，一方面是现行司法体系下及时打赢了官司资金也难以收回，往往是房子差、漏水、外墙开裂等只要能住人，就只好得捏着鼻子收房，不然亏得更大，尤其是在房价上涨的预期下，试问，五年前你花钱买的烂房子现在是退还是忍着委屈收了?

　　所以，即使你的房子小毛病一堆，你也只能要求开发商维修而不能要求退房。所以从中国商品房制度诞生那一天，“交房即维权”和“十盘九维权”就成为一种常态。

　　出现这个问题，你可以归因为开发商的无良。然而，从制度层面，预售才是元凶。

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