北大地产金融班谈处理好防风险降杠杆促发展的关系

　　标杆地产金融创新总裁研修班就当前房地产形势谈谈看法：以风险防控为导向，处理好防风险降杠杆促发展的关系。

　　房地产金融在我国发展很快，但由于时间短、经验少，融资渠道单一，存在一定的金融风险。二是融资机构不合理，大多数企业融资的主要渠道是银行贷款，银行直接或间接承受了房地产市场各环节的风险。三是相关政策法规还不够健全，一些地方拼命增加GDP增长和土地财政投入，造成地方经济增长对房地产开发投资的各种依赖。四是房地产企业和金融机构的信息不对称，和房地产高收益率的特点等带来的风险。

　　针对这些问题，国家对房地产金融调控体现了以下几个特点：一是加大金融平台监管，尤其是地方政府融资平台监管。二是加大了资金流向监管，对委托贷款、信托通道等业务进行严格的穿透式的监管，限制表外资金金融房地产金融开发领域。三是控制房地产信贷规模，降低对房地产行业的授信额度。四是采取差异化的信贷政策，对住房贷款实行差异化定价，积极支持居民特别是新市民住房的需求。五是定向收紧房贷利率，一二级城市的房贷利率均普遍上调，对二套房的房贷利率更是大幅上调。尤其要提高的是在国家金融去杠杆大背景下和金融监管持续严格的影响下，高杠杆扩张企业对融资成本攀升、融资渠道收紧，依靠高杠杆发展，这都是不可持续的。

　　此外，资产负债率高，资金链紧张的房企，安全性问题也值得警惕。目前来看，资金压力大，融资成本上升，也增加了房企资金供应的不确定性。因此，企业要根据自身发展制定战略，注意金融风险、流动性风险、资产机构负载风险、政策变动导致的经营管理不善的风险、决策收入的风险等等。这些风险一定要特别注意，好多场合我都讲到这个问题，经营企业领导人如果老往司法机关跑，说明这个企业案子比较多。老往金融机构跑，说明资金紧张。一个企业老到外地去搞的好的企业参观、学习、交流，说明这个企业良性循环，而且进步比较快。

　　当然，去杠杆也不是简单降低企业的负债率和债务成本，还需要在更大范围兼顾资产泡沫，解决金融风险，同时要推动房地产金融优化结构、互练内功、稳扎稳打，向高质量、高效率发展。总之，房地产行业要与金融机构加强合作，处理好企业防风险、降杠杆、促发展的关系。

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