房地产轻资产管理的模式之小股操盘模式

　　企业资产组成可以分为：固定和流动资产、人力资产和无形资产。相对固定资产来说，流动资产比较小，而如果一家企业要做好轻资产管理，人力资产和无形资产需要强大，譬如万达和万科等。

　　小股操盘模式是一种房地产轻资产管理的模式。

　　下面，标杆地产金融创新总裁研修班对小股操盘模式做出分析：

　　小股操盘又称为“股权式代建”，是指房地产企业在合作项目中只占有较小比例的股份，虽然按照房地产开发的相关规则，小股介入不能直接获得项目实际操盘的权利，但根据委托方和代建方的相关委托协议，项目仍然由持小股的团队操盘，使用公司品牌、产品体系和管理，共享企业的信用资源和采购资源，提升项目回报。

　　“小股操盘”是国际上房地产开发的主流模式之一，即品牌公司在合作项目中不控股，但项目仍由品牌团队操盘。

　　从实际情况来看，目前小股操盘的持股比例30%以下，同时持股比例受双方品牌实力、风险评估、服务模式等方面影响，并没有固定的比例。对代建企业而言，股权式代建不仅收取代建服务费，还享受股权收益以及溢价分成。

　　万科等企业就在近几年选择小股操盘以及内部跟投作为新的房地产开发模式。在收益分配上，万科通常会与项目方约定项目的预期收益标准，并设立浮动的奖励分配方案，而非简单按照股权比例进行分配。通常而言，万科将赚取股权收益、项目管理费和项目超额利润分配。

　　这种操作模式是：先按照销售收入收取一定比例的管理费，再按照股权比例进行收益分配;同时，根据和其他投资合作方事前签订的协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案，收取项目的超额利润分配。

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