房地产轻资产管理的模式之代建模式

　　企业资产组成可以分为：固定和流动资产、人力资产和无形资产。相对固定资产来说，流动资产比较小，而如果一家企业要做好轻资产管理，人力资产和无形资产需要强大，譬如万达和万科等。

　　代建模式是一种房地产轻资产管理的模式。

　　下面，标杆地产金融创新总裁研修班对代建模式做出分析：

　　房地产代建是由拥有土地的委托方发起需求，一般由拥有项目开发建设品牌和经验的专业代建方承接，是一种各自发挥优势合作共赢的业务模式。

　　代建方有什么特点呢?通常是品牌较好的大中型房地产企业，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。代建方通过专业的服务能力同样可以获得开发利润。与传统房地产开发业务相比，对做代建业务的房企来说，这一新的开发模式不仅收益率更高，风险也相对较低。

　　在住宅项目代建方面，绿城项目代建是比较有名和成熟的，我们来分析一下他的代建基本模式：

　　合作方以契约的形式委托绿城进行开发销售环节的全过程管理，包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理及最后的物业管理，同时根据合同，绿城可以在项目销售阶段使用“绿城”商标从而推广自己的品牌。

　　资金管理方面，委托方负责项目开发阶段的全部资金，拥有投资决策权，承担投资风险，享受投资收益。

　　绿城的收益来源于三部分：派驻团队基本管理费，委托开发管理费、项目业绩奖励。派驻团队基本管理费包括管理团队基本工资、社会保险、福利等;委托开发管理费是主要的代建收益来源;项目绩效奖则是根据考核指标给予绿城的项目业绩奖励。

　　商业地产项目方面，万达代建也已经有多年的经验。正如王健林说的“推出轻资产战略后，大批投资者上门，愿意出地出全部投资，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营;租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。”

　　这种模式有两大好处：一是零风险。地是净地，钱别人出，而且万达要求合作项目建设时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌，避免建设品质不好影响后期运营管理;二不用资本化。只管建好管好项目，不用考虑资本化。

　　万达之所以有较多委托方，一是因为万达品牌有影响力，可能获得便宜的土地;二是万达成批施工、集中采购，使建设成本大幅降低;三是不断优化的设计等。

　　在发达国家，房地产开发大多数以轻资产模式为主;如果房企长期维持重资产开发模式，一旦碰到熊市风险和波动会很大，这也是传统地产股估值很低的重要原因。轻资产的开发模式不仅有利于分散风险，带来稳定和更高的回报。

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